“小产权房”法律问题解析

“小产权房”是什么？有很多人并不了解它，仅仅因为其价格便宜而购买，但是你知道吗？购买小产权房真的有很多风险！没有办法取得国家房管部门颁发的房产证不说，还可能面临一房数卖风险，甚至在拆迁或者地段价格暴涨时，卖方也很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。这之类种种风险都是大概率会产生纠纷的原因。下面笔者就带大家简单的了解一下“小产权房”的相关要点。

一、什么是“小产权房”？

在我国现有法律规范中并没有“小产权房”这一法律概念，而是与“大产权房”相区分在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

简单的说，“小产权房”是指建设于农民集体所有土地之上但缺少规划审批手续的房屋。例如未经国家征收转化为建设用地、未缴纳土地出让金费用等等。现阶段，国家房管部门对待“小产权房”并不颁发具有法律约束力的产权证。即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会给予背书，出具的证即绿本的房地产权共有(用)证，享有的权利完全不一样。其所有人并不享有法律意义上的真正产权。

二、“小产权房”合同效力裁判规则

笔者检索查阅了大量相关案例，整合发现各地法院裁判观点大致分两种思路：

1. 确认买卖合同无效

山东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》中明确规定“对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡”。这是省高院出台有明确规范文件的，可直接认定无效。还有一些省市未出台有明确规范，但亦有部分法院裁判认定买卖合同因违反效力性强制性规定而无效。【援引---案号：（2021）鲁04民申304号、（2020）豫14民终1929号、（2019）豫13民终7020号、（2019）琼民申922号、（2016）京民终525号】

2. 不予受理或驳回起诉

当事人向法院提起民事诉讼，应该符合法律规定的起诉条件。人民法院立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。因双方诉争的房屋的性质系建设在集体所有土地上、缺少相应建设用地等审批手续的小产权房，故本案纠纷涉及小产权房权属及买卖合同效力的认定，因目前针对小产权房如何处理的相关法律政策尚未出台，对涉及小产权房买卖合同的履行问题，法院不宜作出实体处理。故本案涉及纠纷不属于人民法院民事案件的受案范围。【援引---案号：（2021）京民申3913号、（2021）京0113民初13128号、（2020）京0117民初2444号、（2020）京03民终12601号、（2021）苏08民终2872号等】

三、“小产权房”能否继承、分割？

继承：“小产权房”因其本身取得方式的特殊性被限制转让和交易，虽非法律概念但也属于法律意义上的物，能够被占有、使用、收益，同样也能因死亡事实发生，继承人可继承小产权房的使用权。【援引---案号：（2014）高民申字第00097号】

分割：对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。

【提示：本文所列举援引的判例不是指导性案例，对同类案件审理和裁判并无约束力。而且在司法实践中，每个案件细节均有不同之处，切不可直接援引本文裁判观点，仅供参考！】

附相关法律依据：

旧《土地管理法》（2004年修订）

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

新《土地管理法》（2020年1月1日施行）

第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》【鲁高法〔2011〕297号】

《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》（2016年8月4日实施）三十五、【小产权房分割】