老百姓买房，房贷永远是个绕不过去的坎儿。咱们国家人均收入不高，但房贷利率却高得离谱，不说远的欧美，就连隔壁的日本、韩国，人家的房贷利率涨了好几次，还是一点几；咱们国家的房贷利率降了这么久，才到三点几。
也难怪今年大家排着队要提前还贷，这日子过得属实扎心。
01 房贷利率，银行吸血
考研名师张雪峰，最近被房贷整破防了。
2月20日，张雪峰在微博抱怨房贷利率太高，“还了6年房贷，每年10万，一共还了3万本金，57万利息……这合理么？”
可能连他自己都没想到，就这么随便一吐槽，话题直接就爆了。
有人质疑他夸大说辞，房贷利率不可能这么高，“还了60万利息怎么可能只有3万是本金”；还有人觉得张雪峰是在炒作，“既然这么不喜欢房贷，那他为什么不全款买房”。
眼看争议越来越大，最后张雪峰认怂，主动出来道歉了——
然而，张雪峰带来的风波并没有因为他的道歉而结束，他虽然神隐了，但网友们的讨论仍在持续。
大家之所以兴致这么高，主要就因为最近一年的房贷利率确实离谱。自从楼市开始萎靡，各地纷纷出政策救市，2022年房贷利率一降再降，如今很多城市的首套房贷利率都已经迈进了“3”时代。
利率走低，确实有利于吸引新一届买房人入局，但在2022年之前买房的人，却被衬托成了倒霉蛋——他们当年的首套房贷利率大多在5%—6%，甚至有部分人的首套房贷利率超过6%。
远的不说，就说北京。2021年底，北京的首套房贷利率是5.2%。如果你2021年在北京贷款200万买房，年限30年——
选择等额本息（每月等额还款），30年产生的利息大概是195.38万；
选择等额本金（逐月递减还款），30年产生的利息大概是156.43万。
而现在，北京的首套房贷利率已经降到了4.85%，同样贷款200万，30年期限，需要支付的利息可要少一大截——
选择等额本息，30年产生的利息约为179.94万；
选择等额本金，30年产生的利息约为145.90万。
从这两组数据对比可以看出来，利率下降后，购房者至少能省下十几万的利息钱。
这还是在北京，房贷利率也就从5.2%降到了4.85%。如果是那些房贷利率降幅更大的地方，能省的利息就更多了。
这也意味着，你早一步买房，不仅捞不着好，需要支付的利息反而更多。
所以，在房贷利率不断创下新低之后，民间呼吁存量房贷下降的声音也越来越大了。但对银行来说，一口肥肉都进了肚了，没道理再吐两口出来。所以，不管民间的呼声有多高，银行始终视而不见。
当然，买房人也不是坐以待毙的主儿，眼看存量房贷下降无望后，那些买在利息高位的倒霉蛋们直接在银行窗口排成了长龙，目的就一个——
提前还贷。
既然你银行不愿意给我降低利率，那我就把本金提前还了，让你连利息都收不上来，直接釜底抽薪。
最近几个月，提前还贷蔚然成风，很多银行网点预约都爆了，想要提前还贷，起码提前1个月预约，等上两三个月的也不稀奇，因为要提前还贷的人实在是太多了。
02 提前还贷，如何操作？
老百姓争着提前还贷，除了房贷利率急速下降的影响，还有整个经济形势的转变。
经过疫情3年的冲击之后，当前的经济形势并不容乐观，老百姓能够接触到的投资理财渠道越来越少，就连定期存款的利率都降了。
这是个相当可怕的现象，因为它意味着钱在你手里不仅不会增值，甚至还会贬值。
你现在要提前还贷，谁也不会拦你，前提是你有一笔足够的资金用来还贷，而不是采取“以贷还贷”“转贷”的方式。
“以贷还贷”的套路早就有了，甚至有专门做这个的中介，他们会找到合作的第三方金融公司为你提供过桥资金，收购一家公司，然后你再通过公司申请低利率的经营贷、消费贷，提前还房贷。
以北京为例，现在首套房贷利率降到4.85%，但是经营贷利率已经降到了4%以下，如果真能将房贷转换为经营贷，确实能省下一大笔钱。
但这种操作的风险不小。首先，第三方金融机构提供的过桥资金，是需要收取利息的；其次，收购公司也需要额外缴纳一笔手续费，后期还需要维护公司运营的费用；最后，中介替你忙前忙后，你难道不给人付钱吗？
这些费用算到一块，也不是一个小数目。
就算成功将房贷转换为经营贷，也不代表你已经成功“上岸”了，因为普通经营贷通常只能贷3年，到期后需要续贷。如果是房抵贷，各行情况不尽相同，以招行为例，最多也只能贷到10年。总之，短期还贷的压力都比较大。一旦资金链出现问题，那等着你的就是逾期。
这不是没有前车之鉴，2020年前后，深圳房价大涨时，炒房的人相当多，有钱的自然可以直接上车，资金不足的炒房客就四处借钱，以贷养贷，最后资金链断裂，千辛万苦买来的房子也被查收了（《倒在套路贷陷阱的炒房客，让楼市黑链条彻底曝光》）。
此外，经营贷毕竟是个漏洞，一旦政策收紧，银行就会开始严格追查。2021年就发生过这样的情况，银行揪出一批人将经营贷用于房贷，迅速通知抽贷。到时要是没有足够的资金填上这个坑，可能会就面临钱房两失的风险。
经营贷的低息看着诱人，但里面它需要很强的专业性和靠谱的资源，没那金刚钻，最好别入坑。
真要提前还贷，最好还是照着规矩来。之前站长就在《提前还贷潮，来了……》一文中提到过，到底什么样的买房人需要考虑提前还贷——以5年为一个期限，已还款年限不足5年的，赶紧查查自己还有多少本金未还，能提前预约还款的不妨趁早还了；已还款年限多于5年的，因为已经付出了不少利息成本，其实提前还贷的必要性没那么强。
概念性不强的小伙伴可以看看下面这张图。很明显，无论你选的是等额本金还是等额本息，区别只在于本金的含量，而利息其实区别不大，我们最初还贷的大头儿都是利息，越往后，利息含量越少。所以如果你还贷年限已经足够长，银行该收的利息也收得够本儿了，人家不亏。
总之，要不要提前还贷，关键还是在你的选择。
不过，站长建议你不要一次性将房贷全还清，可以留一点点，毕竟背房贷可以每月抵消1000块个税。另外，公积金也同理，如果你把公积金贷款全还请了，后续提取公积金会很麻烦，需要符合当地提取条件才能动用这笔钱。
这点儿羊毛不薅白不薅，反正银行挣你利息的时候，也没考虑过你的经济情况呀！
03 结语
买房人苦房贷利率久矣。
银行放开的还贷年龄越来越大，从80岁到95岁，恨不得让老百姓一辈子都来供房贷；贷款的种类也越来越离谱，农行在雄安新区推出了“接力贷”和“连心贷”，父母和子女一起还贷，未婚男女朋友一起还贷，真的很会创新。
这种贷款产品，银行敢推，就有人敢贷。
他们可能只是为了买套房上车，知道利息多，也硬着头皮上了。只是买完房，很多人才真正意识到：
草，利息竟然这么多。
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