首份高品质住宅评定标准发布 房地产业加速进入“产品时代”

来源：21世纪经济报道

21世纪经济报道记者张敏、实习生黄俊钧 北京报道

随着“房住不炒”深入人心，房地产业正加速进入“产品时代”，业界对产品品质的关注度也在不断提高。

近日，由住建部科技与产业化发展中心指导、北京房地产业协会组织有关单位共同编制的《高品质住宅综合评定标准》（以下简称“《标准》”）正式发布。《标准》设置了安全与耐久、舒适与健康、设施与便捷、经济与价值、服务与文化等5大评定维度，共有数百个分项指标，对高品质住宅进行评定。

据悉，这是目前全国首份关于高品质住宅的评定标准。

从性质上看，该标准为行业团体标准，虽不具备强制执行的效力，但分析人士认为，其对于住宅建设品质的提升仍有重要的导向意义。

《标准》的主要起草人、北京房协副会长兼秘书长陈志向21世纪经济报道记者表示，从数量上看，我国住房已经实现了供需平衡，但从质量上看，目前的住房仍然难以适应购房者的需求变化。他表示，推进高品质住宅建设，既是行业发展的必然要求，也是践行房地产新发展模式的重要一步。

站在居住者的视角

据了解，北京房地产业协会2018年就针对《标准》的制定进行了立项，并得到住建部住宅产业中心的支持。此后，北京房协组织有关单位组成编制组，经过调查研究、实例分析与评估，并参考相关国际标准和国内先进标准，完成初稿编制工作。后又在一些高品质住宅项目中进行试评，对标准进行调整和完善，形成征求意见稿。在此基础上，经由专家审查组的审定，最终形成定稿。

据介绍，出台该《标准》的目的在于，“提高住宅品质，进而提高居住生活品质，促进住宅产业化高质量发展，保障居住者的权益，科学地统一住宅品质综合评定指标与方法。”

《标准》适用于新建和改建的城镇住宅的高品质评审与认定，农村新建住宅可参照该标准执行。具体来看，高品质住宅将从安全与耐久、舒适与健康、设施与便捷、经济与价值和服务与文化5项品质进行综合评定。每项品质按重要性和内容规定相应分值，住宅品质应按得分分值评定。其中，相关分项指标较为细致，共达数百个。

陈志表示，相比于现行的其他标准，《高品质住宅综合评定标准》从居住者使用的角度出发进行制定，并作为评判住宅品质的底层逻辑。这也是该《标准》的最大亮点。

“我们过去的标准更关注的是技术本身，或者是政策本身，但是对于居住者的使用需求关注不够。”陈志说，鉴于此，《标准》从住房空间、环境质量、功能、居住行为学等多方面关注居住者在不同生命阶段的需要。

其中，居住者对舒适度、便捷度的需求成为最重要的考量因素。陈志指出：“舒适度和便捷度原则是我们在标准制定中的特别重要的一个创新，这是贯穿始终的一条逻辑线。”

此外，《标准》把高端住宅、普通住宅、保障房等所有的住宅形态纳入到同一个体系当中进行评价，不因住宅价值的不同而进行区别对待。“只要你的建造标准高、安全耐久、有舒适度、健康、智慧……无论是哪种类型的住宅，都符合高品质住宅的标准。别墅或者类别墅的产品，可能品质比较低；保障性住宅产品，也可能品质非常高。”陈志说。

陈志还指出，《标准》与现有的国家相关标准和地方标准完全兼容。在高品质住宅的评定中，除应符合《标准》外，还应符合国家现行的有关标准的规定。

“产品时代”到来

对于住房品质的关注，有着重要的时代背景。近年来，在“房住不炒”的思路下，各项政策着力于弱化房地产的投资属性，回归居住属性。如今“房住不炒”的理念深入人心，各界对居住品质的关注度也开始提升。

与此同时，经过30多年的市场化进程，从数量上看，我国住房基本实现了供需平衡，消费者开始转向对住房品质的关注。

陈志表示，以北京为例，当前北京40年以上房龄的住房仍有相当的比例。从当下的视角来看，由于设计理念相对落后等原因，不少房屋并不宜居，表现为空间狭小、格局不合理、配套设施不完善等。此外，不少老旧住房的结构已经临近设计生命的晚期，存在一定的安全隐患。

他还指出，即使是近些年的新建商品住房，也由于规划、设计、施工等方面的原因，存在各种不同的问题。

近些年，监管部门也越来越多地强调住宅品质。2021年，北京、合肥等城市在集中供地中，开始将“高标注住宅建设方案”纳入竞报条件中。北京还出台文件，对以该种方式获得的住宅项目进行建设规范，要求其符合绿色建筑、装配式建筑、太阳能光伏或光热的现行标准，满足超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术标准，以及全装修交房等。

2023年初，北京市政协委员、北京市住宅建筑设计研究院总经理钱嘉宏在北京市两会期间建议，推动北京高标准住宅建设，提升住宅品质。

住房和城乡建设部也一直关注住房品质问题。今年1月17日，全国住房和城乡建设工作会议指出，“要大力提高住房品质，为人民群众建设好房子”。

分析人士指出，随着房地产市场竞争趋于白热化，住宅品质在住房各项指标中所占的权重越来越大。产品的优劣不仅关乎项目的销售情况，还将成为影响企业成败的关键因素。不少房地产从业者也认为，“产品时代”已经到来。

陈志表示，近年来，监管部门提出房地产要探索新发展模式。其中，回归居住属性、强化居住品质，是房地产新发展模式的要义之一。就房地产业发展而言，在行业从粗放式发展向高质量发展转变的过程中，强化品质也是必不可少的一课。