买房心得体会

以前收集到的买房攻略，无锡每个地方都有衣食住行生活圈，人员流动性差。商品房和安置房如下图：

那么我们说买房，首先要明确自己买房的定位。比如你最关注的是学区、地段、品质、品牌还是物业、容积率、户型等等。 这些关注点都好的房子，那价格自然也很美丽。绿城、仁恒固然好，价格不是一般人首套就能够到的。 站长认为一套房能满足其中一点，即可以说不亏本，两点保值，三点就是好房，往上就要看你有多少米或者说运气足够好能捡到漏了。 一套能达到你75%以上的满意度的房子，一定要放到备选池好好研究，买房和找对象一样，想着十全十美那只能眼睁睁看着之前相亲过 的妹子(汉子)投入他人的怀抱。看好了就下手，切记太过犹豫。在这里总结下自己的买房心得:

1.宁愿市区小两房，不去远郊大三房

2.能买到的楼层总高越低越好，容积率越小越好

3.宁愿牺牲点面积，学区越好越好

4.别碰老破小，更远离老破大

5.二手房交易，一定走银行监管，涉及各种税费全部自己缴，中介只给中介费

6.新房能选现房选现房，不行就大型高端开发商，再不行国企开发商，实在不行搞二手

7.房贷低于工资1/2

8.远离高架、化工厂

9.楼层不选 1-2楼，顶楼（送阁楼不算），设备层（不知道哪层是问销售要图纸）

10.上中下午都要看采光，最好冬至看

那么下面讲讲无锡的情况，抛开个人的预算和想法。先谈谈无锡整体楼市。以无锡地级市的体量和财政。个人感觉以后的发展重点基本确定在 太湖新城（包括滨湖雪浪山水城、经开、新安太科园）、梁溪区这两个重点区域。还有例如蠡湖新城、锡东新城中心、惠山新城中心、新区核心这几个次重点区域。 所以无锡买房的投资度排名来讲大概是 经开-老崇安区-蠡湖新城（规划待建设）-山水城-太科园-老南长区-锡东新城中心-新区核心-惠山新城中心-其他各个镇镇中心-马山。 那么站长尤其推荐米足够的同学只考虑经开、梁溪、蠡湖新城即可。不管是居住舒适度，以后的长期发展和房产价值提升来讲，无锡基本重心都在这几个了。

关于新房和二手房买卖

买新房会有一定的不确定性，包括最近开发商暴雷的很多。新房周边的建设后期不确定，学区不确定，交付规格不确定等等很多。

新房买卖过程基本没什么太深的水，你可以找开发商也可以找中介，一般来讲中介会便宜点，你可以在最低价上再砍一刀，因为中介有返点，你砍个两万他还有几万拿。当然你砍太多小心他砍你。

新房注意的是，买之前，别听销售忽悠，什么学区，配套，他能吹的肯定是吹，卖一套是一套。那怎么办。打开无锡规划局网站，找到你要买房的区域，各个地块的用途很清楚的会标明。学区 怎么办。教育局网站直接查询对应的学区。不要听销售说第一排前面后期做公园。等要交房了，发现前面盖了写字楼，阳光档的死死的。

二手房的坑多的多，水很深。一房两卖，房东携款逃跑，房子有多处抵押，中介吃差价，中介坑税费，凶宅等等。一般初次接触的同学很容易中招。讲讲自己的经验，避免大家采坑。

1.首先让房东去房管局开具抵押证明，明确房产抵押情况，最好让房东拿出征信报告

2.必须走银行监管，切勿私下约定给首付款和尾款。找中介必须大中介，一般中介费号称3个点，基本谈谈1个点都能做， 房款尽量别放在中介，中介费等拿到房产证再给，所得税等各种税费全部自己缴纳，切勿打包给中介代缴。

3.签合同前一定先去对应贷款银行拿着自己的征信报告询问是否能贷款，如果因为签了合同同时你自己征信的小问题贷不了款，可能会赔偿几十万

4.二手房看房，如果家具很老并且有人住过不像出租的装修，一定多看看，床单被套什么年纪人用的，家里摆件物品基本能看出来如果是老年人住的，能不考虑就别考虑，你懂得。

5.如果装修的很新，而且颜色搭配让你觉得挺好看，挺年轻，而且没有人住过的痕迹，要小心这是中介拿过来翻新装修后卖的，家具质量甲醛严重超标。二手尽量买毛坯，不行就看得出是年轻人住的房子也行。

6.如果不是太着急，多加点你中意房源小区附近的中介，给与必要的尊重。偶尔会有房东急着变现的二手房，价格会低几十万，他会想着你的

大佬们如果家大业大，需要卖房的，讲讲自己经验：

1.假装买家，多加几个中介微信，询问本小区相同户型最低价和最高价和最近实际成交价。最好实地看房，套出房东心里价位。后面的定价你就有谱了

2.毛坯的别装修卖，卖不出装修的价格。装修不好的翻新下卖，能赚回装修的两倍价格。采光不好的中午带看。看房前尽量收拾干净

3.和中介打好关照，来波客户同时让中介找几个同事假装另外的客户

4.讨价还价交给中介，尽量别多参与，合同违约金尽量写高

5.你是卖家，能不走银行监管就不走，你能先拿到首付款，尾款也能早点拿。最好买家征信仔细看看

最后，祝愿大佬们早日买到心仪的房子~