房子烂尾业主停贷被银行“拉黑”，责任全由业主承担不公平

文|熊志

房子烂尾了，业主因停贷上了银行黑名单。

近日，媒体报道，今年7月初，立案10个多月后，广西南宁某楼盘业主王琦（化名），起诉中国农业银行南宁分行一案，终于等来了开庭。

这起案件的前因后果，其实并不复杂。业主王琦贷款买了套房，但开发商资金链断裂，无法按期交付，在维权无果的前提下，她只好选择先行停贷，并将银行起诉至法院。

因为停贷，王琦上了银行的黑名单，但她觉得值得，因为“老百姓是为一口饭而活，不是为征信”。

这件事的起因，是银行违规放贷，没有履行对开发商的预售资金监管义务，导致开发商违规挪用资金，把本该用于该楼盘建设的资金，用到了别处，最终房子烂尾。

这起案件被公开报道后，很多网友声援该业主，站在业主的角度看，确实太不公平了。

业主贷款买房，房不知道猴年马月才到手，每个月该还的房贷，却得一分不少地给到银行，一停贷就上了银行的征信黑名单。

业主起诉银行，希望银行承担房子烂尾的连带责任，这是不是一种不合理的要求？当然不是。

首先，在商品房预售制下，开发商需要在银行开设专用账户，购房者房款要打入专用账户内，专款专用。而对于这部分预售资金，银行有监督管理的职责。

以该项目所在的广西南宁为例，早在2012年发布的《南宁市商品房预售资金监管办法》就明确提到：

办理商品房预售资金监管业务的商业银行，应当根据《人民币银行结算账户管理办法》为房地产开发企业开立商品房预售资金专用账户，为监管机构开立商品房预售资金监管账户，并按规定对上述账户的使用进行管理。

其次，在本起案件中，银行未严格监控预售资金流向，导致预售资金没有流入监管账户的专户内，这是可以确认的事实。并且针对监管失职，广西银保监局还曾下发意见函整改，并对涉事银行责任人给予处罚。

银行方面称，房屋迟延交付是多因果的关系，与银行是否将贷款转入监管账户并无直接必然联系。这是赤裸裸的推卸责任。

预售资金监管账户的存在，正是为了避免房屋烂尾，给购房者提供一个兜底渠道。如果银行严格把关，监督开发商将预售资金，用于实际的项目工程建设，那么后期开发商哪怕出现资金链断裂的情况，购房者的损失也能够大大减少。

而实际情况是，2.83亿房屋预售资金，根本没有用于盖房子，被开发商挪用了，房子的交付遥遥无期。房屋延迟交付，和是否将贷款转入预售资金监管账户，没有必然因果联系，不等于没有联系。银行违规拨款，理应承担一定责任。

当然，造成业主目前的被动局面，并不全是银行的责任。

在商品房预售制下，银行拨付贷款，都是按照楼盘的建设进度。银行方面辩护称，“向主体结构未封顶的楼盘发放住房按揭贷款”，是因为房屋封顶方式的确认，得到了住建部门审核通过。也就是说，对于实际还未封顶的事实，自己是不知情的。

（图文无关）

按照各地的预售资金监管规定，对商品房预售资金的使用申请，都是由监管机构按照项目的实际建设进度来审核。楼盘没有封顶，却拿到了封顶阶段才能够拿到的预售资金，监管部门同样难辞其咎。

其实，在商品房预售制下，如果对预售资金严格监督，房屋烂尾的风险会很小。为什么会频繁出现烂尾现象？

说白了，从行业主管部门到发放贷款的银行，过去对房地产市场的预期太乐观，对风险缺少警惕，所以放松了预售资金的监管。

这让开发商可以有各种方式违规挪用项目资金，用预售款来买新的地，盖新的楼盘，不断加杠杆，提高周转率，最终资金链断裂崩盘。

最不合理的地方在于，在这套房地产运作模式下，消费者成了全部风险的承受者。他们向银行贷款，相当于一次性地支付了全部的房款，却承受着不能交付的巨大风险。

此前，一些地方出现业主集体停贷的行为，也是维权无果下的一种无奈选择。

该承担责任的都在甩锅，只留下业主维权无果。这不公平，也不应该。

银行责任太轻，购房者风险太重，这种不平衡的局面，应当打破了。

因为如果房子烂尾，银行不用承担任何责任，银行也不可能会有动力去严格监控预售资金。

而跳出个案来看，预售制在商品房确立的早期，起到了加速商品房供应的作用，但眼下，房地产市场供需关系发生变化，商品房逐渐告别短缺，房地产行业从增量时代步入存量时代，预售制的存在意义越来越小，或许，取消预售制，也该进一步提速了。