京楼见底，已见曙光

今年被问到次数最多的一个问题就是“北京还要跌多少才到底？”，对于这个问题我一律回答“不知道”，因为这波下跌确实有深不见底的意思。

但理性的思考一下，房价肯定不会一直下跌，毕竟就算是老破小也是具备居住属性以及租金回报的。那到底还要跌多少才到底，就是一个很考验思辨能力的问题。

今天我大胆做出我个人的假设，仅供诸位参考。我认为，全市均价最多再跌10%，楼市就应该到底了，但是到底不等于反弹，到底后可能会横盘一段时间，是否能反弹取决于预期改善、经济好转。

除了极少数非常抗跌的楼盘之外，目前北京二手房的价格相比去年小阳春跌幅平均在20%左右，很多老破小甚至达到30%+，现在全市均价已经跌到2016年9月了。再次基础上，如果再跌个10%就等于跌到2016年上半年了，我个人觉得这应该是一个非常稳固的底部，很难跌穿。到时候租金回报率差不多在2%左右，次新房低一些，老破小高一些，综合看2%比理财的收益率略低，基本合理。

具体到底的时间，应该就是今年下半年，最早7、8月份，最晚春节前。我再大胆一点推测，全国二线城市明年也应该陆续到底了。

我对楼市比过去几个月乐观一点的原因是，在全世界比烂的情况下，我们的相对优势开始显现。比如最近人民币的升值，日元贬值导致的外资回流，美国出台华裔细分法案和美国共和第一银行破产打击了外面的钱的信心，等等，都改善了对国内资产的预期。除此之外，政府三番五次的救市，积少成多，多多少少对北京的楼市也会有一定的托底作用。

另外，今年大宗商品的价格全面暴涨，其实不光黄金在涨，80%的大宗商品今年都大幅上涨，原材料价格的暴涨我觉得早晚会传导到消费端。前阵子，燃气、水、电涨价只是开始，今天我看高铁都要大幅涨价了，所以大家可能要做好通胀的准备，通胀一旦发生，对房地产的价格一定是有促进的。

相比二手房的跌跌不休，新房的价格相对坚挺，虽有降价的情况，但力度不大，也不普遍，更关键的是新房的位置普遍不佳。所以目前的情况下，买位置好的二手房肯定更划算，不但所见即所得，而且可以立即入住，省去期房的等待成本。

以下是我给诸位的操作建议。

如果你买房主要是想保值+升值，没太大的居住需求，我劝你接下来很长时间都不要考虑买房投资了，房子已经不是一个好的投资品了，涨的多少都是其次，关键是未来流动性越来越差，越来越难变现。

如果你买房是以自住为主，兼顾保值升值。换句话说，想买套房子自住，但不想账面上有损失，以后起码可以平本卖出。这种情况的话，你现在可以密切关注起来了，但是暂时不用着急出手，因为大概率还要再跌一些，所以准备好钱，等待捡漏是王道，如果你是换房的，尽快降价把房子卖掉。事实证明，真正的笋盘往往都需要短周期。

我最后再声明一遍，我不是劝你马上就出手，我是强烈的建议你现在要密切关注楼市的变化，基本面的变化，要敏感起来，咱们不要打无准备之仗。

总之，在我看来，京楼见底，已见曙光。