二手房交易量大增，什么信号？

在近期重点城市密集楼市宽松政策影响下，“五一”期间楼市成交出现积极变化。

其中，部分城市新房项目到访量较之前有所增加，但整体新房交易量仍在低位。而二手房交易量则较2023年同期大幅增长近三成。

值得注意的是，继4月30日北京松绑了执行13年的限购政策后，深圳也于5月6日松绑了限购政策，将外地人在特定区域的购房资格从3年社保收缩至1年，深圳市户籍多孩家庭可在特定区域增购1套房。楼市政策“松绑”力度加码。

业内人士预计，后续更多核心城市将优化限制性政策，随着政策不断落实，年中新房市场有望迎来边际改善，二手房市场短期在“以价换量”下将维持一定活跃度。

二手房日均交易量大增

受政策调整的激励，今年“五一”假期二手房市场交易量同比大幅增长。

贝壳研究院数据显示，2024年“五一”假期，重点50城二手房日均交易量较2023年同期增长29%。其中，北京二手房日均成交量同比增长43%，成都、天津分别同比增长28%、19%。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，假期前，北京、成都、天津等重点城市全域或区域性取消住房限购政策，限购政策的优化有利于促进有能力、有意愿的住房需求释放，进而带动住房交易量的增长。

以北京为例，从北京链家三方协议成交情况来看，2024年“五一”假期相较2023年“五一”假期成交增长近四成，带看数据也有近似幅度增长，显示出市场整体交易活跃度提升，市场活力有所增强。其中，经北京链家成交的五环外二手住房占到全市的40.3%，相较去年同期的33.9%与今年4月平均35.8%的水平，五环外成交比重显著提高。

对于北京“五一”二手房市场活力增强的原因，北京链家研究院院长高原表示，一方面是北京市于4月30日调整限购政策，激发了部分改善性客户的购房需求，客户咨询量显著增长。另一方面是2023年“五一”前后，北京市多次遭遇沙尘天气，使得客户外出看房热情降低，今年“五一”期间北京市天气持续晴好凉爽，客观上有利于购房者看房活动。

刘丽杰表示，截至目前大部分城市已经取消或区域性取消限购，向市场注入住房需求的同时，通过以旧换新等政策打通新房、二手房的交易链条。预计未来一定时期内，政策效应将持续释放，对市场交易量价的企稳修复发挥积极作用。

新房日均交易量仍在低位

从新房来看，“五一”假期期间，部分城市在政策优化及项目促销带动下，新房项目到访量较之前有所增加。

中指研究院的数据统计，今年“五一”假期期间22个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降超四成，恢复至2019年假期水平的七成左右。值得注意的是，去年“五一”假期包含4月最后两天（29日—30日），月末项目网签量较高，若剔除这一因素，以今年22个代表城市新房“五一”假期日均成交（5月1日—5月5日）与去年“五一”假期后三天日均成交（5月1日—5月3日）对比，日均销售面积小幅下降6%。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，近两年，每逢小长假，房地产市场在居民出游热情较高及行业调整压力下，整体表现均较为平淡。从今年“五一”假期楼市表现来看，供应方面，节前房企取证节奏略有加快，假期期间，部分城市房企把握政策优化窗口期推出新盘，并加大促销力度。成交方面，“五一”假期期间，部分城市在政策优化及项目促销带动下，新房项目到访量较之前有所增加。

从重点城市来看，据中指研究院统计，今年“五一”假期期间，北京、广州、深圳、成都、南京、济南等地部分优质项目到访量增加明显，但观望情绪仍在，其中，北京、济南 “五一”假期日均成交面积较去年假期均表现增长，且均高于2019年假期水平；而多数三四线城市楼市表现一般，市场成交与近几年“五一”假期数据相比普遍表现下降。

例如，上海“五一”假期期间推出商品房“以旧换新”活动，但受出游及供应端影响，市场热度不高，假期期间仅2个新房项目处于认购期，多数五批次项目尚未开启认购，部分热点项目假期内有一定到访量。成都4月28日全面取消执行7年半的限购政策，对供应端刺激明显，假期期间，多数项目推出促销活动，部分区域部分改善项目售楼部到访量增加30%—40%；二手房市场带看量及成交量增加明显。假期期间，多数项目加大优惠力度，尤其是部分老盘受到新产品挤压加速以价换量。

新一轮楼市宽松政策密集落地

近期，重点城市密集释放新一轮政策宽松信号，楼市政策“松绑”力度加码。

券商中国记者梳理，北京、天津、成都等地赶在“五一”假期前优化了限购政策，其中，成都全面取消限购，北京限购政策更是13年来首次松绑；南京、无锡、中山等地在5月1日当天出台了楼市新政，上海5月3日推出商品房“以旧换新”活动；武汉5月6日发布了10条稳楼市新政，深圳也于5月6日分区优化住房限购政策，将外地人在特定区域的购房资格从3年社保收缩至1年，本市户籍多孩家庭可在特定区域增购1套房。

从当前市场整体情况来看，曹晶晶指出，4月，重点城市新建商品住宅周度销售面积缓慢上升，同比降幅有所收窄，但绝对规模仍处于近几年周度较低水平。二手房方面，4月最后一周，重点城市二手房成交套数环比增长13.1%，同比增长11.0%，重点城市二手房整体成交表现仍好于新房。

展望未来，曹晶晶认为，4月30日中央政治局会议定调楼市，房地产供需两端政策有望持续优化。近期多个城市优化楼市政策，进一步释放利好，预计后续更多核心城市将优化限制性政策，一线城市或针对不同人群、不同区域、不同面积段优化限购政策，二线城市或全面取消限购政策；除此之外，在降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等方面亦有较大空间。

市场方面，曹晶晶认为，当前新房市场调整压力仍在，但随着宏观政策继续协同发力、房地产政策不断落实，年中新房市场有望迎来边际改善。二手房市场短期预计在“以价换量”下，将维持一定活跃度，而当前多个城市开展“以旧换新”活动，有利于进一步打通新房和二手房交易链条，也有望对新房市场产生积极影响。