房价与地价的关系研究

前几天有群友咨询这样一个问题“房价和地价的关系？地王频出，房价不涨的原因？地王的命运如何？请问有没有类似的专题可以学习研究下。”本来很想直接回个报告的，翻了很多资料其实也没有相关的研究报告

今天我们一起来解析下这个问题，一共分为三个小的话题：

一是：房价和地价的关系？

二是：房价不涨的原因？

三是：地王的命运如何？

一、房价和地价的关系

经过20年发展，房地产作为国民经济的重要组织部分，成为我国国民经济支柱产业之一，对我国经济稳定和发展起到举足轻重的作用。房地产具有收益、保值、增值和消费特点，已成了人们改善生活和投资热点。随着地价不断上扬、房价过快上涨，政府出台各项限制房价增长的政策，强调“房住不炒”，但依然出现了各城市“地王”的不断刷新，房价和地价之间关系始终是社会各界关注焦点。

那么，是地价决定房价，还是房价决定地价呢？

地价和房价的关系有两个截然不同观点：一个观点就是地价是由市场决定的，另一个观点地价上涨推动了房价上涨。两者都是相互交替影响，房价带动了地价、地价推动了房价。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，出现了供求紧张，导致地价快速上涨。

地价是房价基础成本之一。地价波动，房价会随之影响。地价的成本并不等于房地产的市场价格,房地产的市场价格是由市场对房屋的供需所决定的。

图例：某项目投资成本结构

一般来说，房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价是由多种因素构成的，地价成本30-40%，建安成本30-40%，税费成本12-15%，销售管理成本10-15%，开发商利润8-15%。据推算，土地成本占房地产开发成本比例40%左右，而且这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。

从这个意义上说，在政策影响下，地价影响房价是普遍认可的观点。根据2013-2019年的地价与房价做相关分析结果显示，论证地价和房价呈正相关关系（显著性双侧小于0.01），相关性为0,833。

相关分析结果

二：房价不涨的原因

要了解房价不涨的原因，我们先了解一下房价上涨的主要原因：

1、城市化进程的推进

随着城市化脚步加快，农村人口进入城市太快，供应失调，导致供不应求。房子需求量越来越大，造成房价上涨。

2、消费水平的提高

如今人均消费水平都在不断提高，物价上涨，劳动成本提高。房价是跟随着大流的，涨价自然成为了趋势。

3、地价猛涨

土地资源越来越珍贵，国家限制，导致土地供应量减少，并且实行了招拍卖制，无形中土地价就上去了。地价占了房地产开发成本的一小部分，地价上涨，房价肯定自然就上涨。

4、房屋投资、市场炒作

现在房子不单用来住，很多人会选择用房子来作为一种投资产品。银行利息低、股票风险大、黄金价格不稳定等因素下，房子成为了大家投资的产品，房子增值空间也比较大。

5、银行贷款的过度投放。回顾房地产放开15年来的实际情况，无论是大开发商还是小开发商，无论是活下来的开发商还是倒在半路上的开发商，无论是有钱才进入房地产市场的开发商还是手中无一分钱就进入房地产市场的开发商，能够在房地产市场捞到钱的，没有一个不是通过利用银行的钱获得的。

6、城中村改造中的货币安置。近年来，房价上涨一个不可忽视的原因，就是伴随着城中村改造推出的以货币安置为主的拆迁政策。所谓货币安置，就是居民在城中村改造中被拆迁的房子，不是按面积回迁，而是用货币进行安置。结果，补偿价格越来越高，继而也推动了房价的上涨。所以，取消或减少货币安置，也是控制房价上涨不可忽视的重要方面。

总体来说，以上六个因素一定程度上推动了近年来房价的上涨，但房价的上涨更大程度取决于城市经济发展水平、人口可支配收入正相关（根据房价影响因素的计量经济模型分析（王玉珍，2017年）研究表明：房价与居民收入与地区生产总值正相关）。根据上饶广信区近五年的GDP和人均可支配收入与房价的关系得到一个预测公式：P= 17.132 X+ 0.181 Y-3640.504（N=5；R=0.995，显著；不存在共线性），其中X为GDP值（亿），Y为人均可支配收入（元）。至于城中村改造的货币安置更大程度上属于阶段性政策的因素。

了解完房价的上涨原因，接下来我们了解下房价不涨或者缓慢增长的原因，这当中原因多多方面的，主要有以下几个方面。

首先是政策原因，由于房地产影响的行业太多，房价过快上涨容易引起金融风险，影响内需性消费，因此国家的调控手段越来越多，调控力度越来越严厉。

以南昌为例，南昌市房地产政策基本以三年为一个周期；2016年国庆后启动限购贷政策； 2017年3月南昌扩大限购范围，局部限价；到8月29日“三限房”政策，南昌限购限贷进入新的高度；2019年南昌开始进入摇号时代。

其次是房地产行业发展趋于稳定。据国家统计局统计数据显示，2019年商品房销售面积171558万平方米，比2018年下降0.1%，比2017年增长1.2%，比2016年增长9%，这样看来，全国房地产行业销售总量连续2年在17亿立方米上下波动。从销售额来看，房地产销售额最终未能突破16万亿，同比增长6.5%，主要贡献在价格提升上，这也说明第一房价涨了，很多城市还在走慢牛，但是涨幅慢了；第二房地产市场泡沫越来越少，人们购房越来越理性，行业发展也趋于稳定。

三、地王的命运如何

2016年开始，每个城市每个版块都要时不时的冒出来“地王”，如果是在2018年前，拍下地王的房企，内部是要欢呼雀跃的。可近两年大多数地王拥有者心里，是忐忑不安的。项目未来能否赚钱，他们并不确定。在今天这样一个环境下，地王的命运，其实只有少部分掌握在房企自己手里。

历史是不可复制的，沉迷过去的“骚操作”的成功解套，多年前的以时间换空间策略，不仅地王成功解套，还大赚了一笔。而当下市场显得有一丝不合时宜。

一、坐等周期期待再造新地王，可能等来的是忍痛割肉

某房企2017年在改善区域拿了一块地王，当时并没有限价，可是半年后精装限价，结果等来的是迟迟不能开盘期待政策放松，后来到了竞拍的时间要求才开始慌了。不出意外等来的是毛坯精装均限价，项目亏损中销售，直到今天还是历史地王，前无古人，后面有没来者，只能交给时间来验证。

二、强行做溢价的豪宅产品，可能带来的是长期滞销

某房企在2016年拿下二线老城区一个当时的板块地王，按照该区域当时的销售价格，普通住宅产品大概率是亏损的。该地块利用产品优势强行豪宅化，投入重金打造高端改善系产品，可惜项目面临滞销，换多个营销负责人。此类项目各个城市比比皆是，解套的不多，滞销确是常态。

最后我们回顾一下近年来的南昌历史最贵地王

南昌名城紫金轩，位于朝阳新城，拍地楼面价13820元，当前参考售价17000元，产品128-143㎡改善型。

Ø 幼儿园：第一幼儿园。

Ø 中小学：南昌一中、站前路小学朝阳分校等名校荟萃

Ø 综合商场：喜盈门建材家居广场、天虹商场，万达广场、康之喜超市、亿家自选商场、108乐购超市、启航超市、同乐超市

Ø 医院：南昌市第三医院

最后留个问题，新地王改怎么解套呢？欢迎留言