仅凭遗嘱可以直接办理房产过户？这些你可能都不知道

案情简介

“2011年5月23日，南京市曹某男亲笔书写遗嘱，将自有房产及存款若干无条件赠给陈某女。后曹某男于2011年6月22日去世。2011年7月22日，陈某女经江苏省南京市南京公证处作出公证，声明接受曹某男的全部遗赠，并申请了南京师范大学司法鉴定中心对曹某男的笔迹进行了鉴定，鉴定结论确为曹某男亲笔。2011年8月3日，陈某女携带曹某男遗嘱、房产证、公证书等材料前往房地产交易中心办理房屋所有权转移登记被拒。2011年10月10日，陈某女向南京市江宁区住建局提出书面申请要求依法为其办理房屋所有权转移登记，南京市江宁区住建局于2011年10月27日书面回复，以‘遗嘱未经公证，又无遗嘱继承公证书’为由不予办理遗产转移登记。后陈某女认为南京市江宁区住建局强制公证的做法，与我国现行的《继承法》、《物权法》、《公证法》等多部法律相抵触，故向南京市江宁区人民法院提起行政诉讼，要求法院确认住建局拒为其办理房屋所有权转移登记的行为违法，责令住建局就涉案房屋为其办理房屋所有权转移登记，陈某女胜诉。”

惯例被打破

2014年第8期《最高人民法院公报》这则案例一出，彻底打破了房屋产权登记须提交公证机关出具“遗嘱公证书”的惯例。但经验丰富的律师都知道司法实践一定不是这样的。本来确实没想过写这篇文章，但是看到很多标题党都在通过这篇案例误导大众，以为只要带着遗嘱就可以办理房产过户了，而我们自己也在近期接到很多客户对此的咨询，所以不得不专门写一篇文章来详细说明一下这个问题。

问题的提出

该案例中南京市江宁区住建局拒绝办理过户的依据是司法部、建设部联合发布的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字[1991]117号），该通知第二条确实规定，遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证，遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证”，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。但该《联合通知》不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，不能成为法院判案的依据。且该《联合通知》与《物权法》、《继承法》、《房屋登记管理办法》相冲突。为此，法院判决住建局败诉。但是不是所有的案件都可以仅依据遗嘱就可以想当然的去办理房产过户登记手续了呢？

结论：答案是否定的。那就跟随笔者一起来探究其中的原因吧！

其中的原因

1

要考虑是否还存在其他法定继承人

若遗嘱仅指定某一个人继承遗产时，同时还存在其他法定继承人，那么当立遗嘱人去世，继承人之间难免产生纠纷，毕竟立遗嘱人生前是否具有行为能力无法确定，而且遗嘱是否对没有劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额也无法确定。此时，即便该遗嘱通过司法鉴定确定了该笔迹的真实性，但是该鉴定结论毕竟不同于法院认定遗嘱效力的方式，其不具有强制执行力，其他继承人也有权对其提出异议。此种情况之下，遗嘱效力应属于待定状态，所以.....实践中，既没有公证处文件，又没有法院的裁判文书的情况下，房产交易中心作为行政机关，其没有权利也没有义务，更没有能力对上述法律问题进行实质审查。所以他们也有自己的担忧，贸然办理过户，风险极大。

2

风险已被悄悄转移

虽然南京市曾发布《南京市非公证继承、受遗赠不动产登记操作办法》（宁不动产登记【2016】14号），其中也提到“无公证继承过户”，但是登记的流程却是要申请人提供其他继承人的身份材料和亲属关系材料，还要其他所有继承人一同前往交易中心共同申请。此外，还要申请人承诺该遗嘱符合法定形式，以及被继承人无其他遗嘱或遗赠抚养协议等等诸多材料。最重要的是，该申请还需要公示90天，90天公示期满后无人提出异议的，该“无公证继承过户”才算彻底完成。遗憾的是，该规定也仅限在南京市范围内，不适用于其他省市。由此笔者认为，虽名为“无公证继承过户”，但实则房产交易中心将自己的风险转嫁给了申请人自己承担，且所提供材料之难无法想象。因此全国范围内，单独持遗嘱和鉴定结论申请过户的可能性很低.....甚至可以说基本为零。

3

孰是孰非

若遗嘱仅指定某一个人继承遗产时，同时不存在其他法定继承人，或受赠人之外无任何法定继承人的，那么无论受赠人或遗嘱继承人起诉或者公证，其都会出现无其他适格被告或无公证参与人的尴尬处境，实践中非常难操作。所以该遗嘱不经公证处公证，也不经法院确定遗嘱效力，而是直接通过司法鉴定，确定笔迹真实性，从而办理房产的过户确实存在一定的合理性和紧迫性。但对此笔者则认为，行政诉讼中，法院责令住建局履行办理房屋所有权转移登记的法定职责，有间接认定遗嘱效力的嫌疑，此虽符合《行政诉讼法》的相关对规定，但不符合《民事诉讼法》和《继承法》的相关规定，这也是有待商榷的。

4

总而言之

《最高人民法院公报》展示的该指导性案例虽然具有说服力，但决不具有代表性。在司法实践中，我们还是要注意存在遗嘱的情况下，还是否存在其他继承人，不能想当然的理解为遗嘱再也不用经过公证就能够办理被继承人财产的过户登记，千万别仅看到标题，就忽略了内容。

作者：王丹丹律师

来源：丹说婚姻家事