二手房买卖的八大法律风险——强烈建议收藏

风险一、房屋无产权、产权不清晰、产权存在瑕疵

在二手房交易中，因产权不清晰导致的房屋买卖纠纷举不胜举，至房屋所在地不动产交易中心拉“产调”是对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析和排除产权风险最为关键、最为有效的方式（没有之一）。

A．房屋是否具有合法权证

●能办证而未办证的房屋：只能进行合同交易，无法及时过户，存在一房二卖的风险。

●无法办证的房屋：

违法建筑：禁止市场交易，房屋买卖合同可能因违反效力性规定而被确认无效。

“小产权房”：即无法办理产证的合法建筑，存在合同无效和无法办理过户登记风险。

B ．房屋属于何种性质

●商品房：可自由交易，权利不受限制。

●房改房：通常可自由交易，但需补交土地出让金。

●保障性住房：符合政策到年限后方可交易，且需补交土地出让金。

●城市自建房：土地性质已是国有出让或划拨，可自由交易，若是划拨则需补交土地出让金。

●农村自建房：土地性质是村集体所有的宅基地，只能在农村集体组织成员之间交易。擅自进行农村自建房买卖交易，存在合同无效、无法办理过户登记和房屋拆迁无法获得拆迁补偿之风险。

C ．房屋权利人是否都同意出售

●产权多人共有：

要取得产权证上记载的全部共有人的书面同意

●产权夫妻共有：

无论房屋登记在夫妻一方还是双方名下，都应要求夫妻二人一同在房屋买卖合同上签字；若卖方声称自己是单身，应要求其出具书面承诺，并约定违约责任。

●产权继承人共有：

可要求卖方出具公证书等证明材料，要求全部继承人共同在房屋买卖合同上或在房屋买卖确认书上签字。

风险二、待售房屋受限售、 限购、限贷对国家或地方宏观调控政策的影响

近年来国家或地方因房地产宏观调控的需要，陆续出台了以限售、限购、限贷为主要内容的房地产调控政策，在进行二手房交易前需要认真了解、研读相关政策内容，避免购房合同在履行过程中遭遇政策性障碍导致购房目的落空。

∑ 交易房产在限售期内：不允许过户（以上海为例、对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可对外出售。)

∑ 购房者不具备购房资格：无法取得产权（以上海为例，非上海户籍需以家庭为单位购房，且购房前连续缴纳5年以上社保或个税，能且只能购房住房1套)

∑ 购房者不具备住房按揭贷款资格：无法获得银行融资 (例如：“认房又认贷”，首次购房的贷款首付比例和利率最为优惠，对有两套以上住房或有两笔未结清房贷暂停发放贷款等。)

风险三、房屋交易受限制，无法完成过户登记

房屋的产权状态是购买二手房的前提和基础。如果有被抵押、被查封等情况，购房者在交易后可能无法顺利取得所有权。

∑ 司法机关查封：房屋被司法机关查封冻结产权，解除查封前无法过户。

∑ 行政机关限制交易：最常见的是存在违建，被城管部门冻结产权，违建整改前无法过户。

∑ 抵 押：卖方将房子抵押给债权人，即便成功交易，仍然有抵押债权优先受偿的风险。

风险四、被炒房客套路

在二手房买卖过程中，某些“炒房客”会使用一些“套路”，刻意隐瞒交易价格，赚取价差，给买卖双方带来交易隐患和风险。

∑ 特别谨慎识别：不是房屋产权人或产权人的配偶、父母、子女等近亲属，而是声称自己是产权人的亲友，能够代表产权人签约的卖家。

∑ 尽量避免：对于签订低定金、早交房、延长付款期且约定“指定第三方过户”或“全权委托公证”条款的购房合同需保持足够的警惕，对于不符合交易习惯和生活常识的购房承诺、付款条件等应避免冲动交易。

风险五、房屋对应户ロ和学位被占用

很多家长为了能让孩子顺利入学而购置学区房，却催生出相应的纠纷。因此，有需求的买家一定要注意核实情况。

∑ 要求卖方出示户口簿核实交易房屋的落户情况，看是否有适龄儿童。

∑ 要求卖方书面承诺学位未占用，并约定违约责任。

∑ 还可一并约定学位占用是合同解除的条件。

风险六、交易税费不透明

不同的房屋情况，交易所需缴纳的税费差异很大，直接影响购房成本。需注意以下几点：

∑ 产权人是企业还是个人：企业名下房产交易的税负明显高于个人。

∑ 房屋购买年限：“满五唯一”（取得产权满五年，产权人五年内无房产交易记录，产权人名下唯一住房）的房屋交易可免征个税“满二”（取得产权满两年）的房屋交易可免征增值税。

风险七、中介未勤勉尽责、不诚信

二手房屋买卖因涉及金额大、风险高、流程繁琐，委托中介机构提供居间服务已经成为主流，但一些房屋中介不尽责、不诚信客观上增加了房屋交易风险。

∑ 尽量不委托不熟悉的以“独立从业者”自居的个人或者没有正规中介资质的机构。

∑ 对中介提供的有关房屋和产权人的信息要审慎对待，尽可能要求出具证明材料并通过多方渠道核实，有条件的需要面见房屋产权人并确认产权原件。

风险八、房屋已设定居住权

《民法典》第366条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”居住权实质上将房屋所有权和使用权主体进行了划分，房屋产权人拥有对房屋所有权的处分，但二手房买卖的八大法律风险——强烈建议收藏没有处分居住权的权利。居住权一经登记设立，即不可转让和继承，设立居住的房屋不得用于出租。设立居住的房屋可以买卖交易，但房屋买卖不能影响居住权人的居住权利。居住权的权利期限至居住权合同期限届满或居住权人死亡。

律师建议：

二手房买卖交易过程复杂，购房人极易踩坑，对购房资金安全和房屋过户带来风险，购房人除对房屋产调和出售人进行必要的背景和资信调查之外，还需熟悉和研究地方、国家房屋限售、限购政策和银行针对二手房屋贷款政策。在二手房买卖交易过程中，合理设置定金、首付款和尾款付款条件以及房屋过户条件及期限对于保障房产交易安全、实现购房过户目的亦尤为关键。

购房人对于待售房屋严重低于市场价格、急于抛售和房屋产权人无法联络且无合法的委托售房手续等非正常交易情况需提高足够警惕。在面对任何脱离市场实际情况，违背一般交易习惯和生活常识的说辞和行为切忌冲动之下作出决定，多方核实和求证有关情况再作决定亦不迟，以避免因贪小便宜而吃大亏。

（ 来源：根据最高人民法院司法案例研究院《首份二手房交易法律风险提示》整理）