工作中,我常常看到,买卖双方因为何时付款这个问题闹得不可开交,原因就是,买方怕钱付了,卖方不签字;卖方担心,自己签字了,没收到钱。
如果你问我何时付款对双方相对比较公平,我就结合工作经历谈谈个人一点浅显的看法。
我们很多人只知道买卖房屋,产权人要提供房产证、土地证或者不动产权证,对不动产权情况表不一定很熟悉。
与卖方签订合同,我们可以让卖方提供不动产权情况表,而不是产权证。这是为什么呢?
(一)什么是不动产权情况表
不动产权情况表,顾名思义,与房屋、土地有关的权属情况都被集中在一张表里,包括了产权人、坐落、权属性质、土地取得起始时间,是否有抵押、查封,如果有抵押,抵押的债权是多少,哪个银行,什么时间抵押的,等等,可以说,非常细。
所以,我们看表的原因,是看这套房子能不能交易,有没有不能交易的抵押、查封的情况,关键是,它能告诉我们,房子的情况与产权人说的是否一致。
(二)如何查看不动产权情况表
获取不动产权情况表,有两种途径:
一是线上查看。
以我所在的城市为例,可以在不动产网办大厅里查询或者下载,也可以在赣服通里查看。
二是线下打印。
产权人可以凭借身份证到不动产大厅窗口打印不动产权情况表,可以机打,也可以人工打印。
(三)没看到不动产权情况表,不建议付款
我在裁判文书网看到这样一个案例:2021年6月,原告与被告进行房屋交易,双方在合同中约定:交易价格为150万元。原告在不知道房屋已被法院查封的情况下,将120万元支付给了卖方,后者出具了收条,并将房屋交给了买方。
如果买方要求卖方提前出具不动产权情况表,就会避免这种情况的发生。
所以,在不清楚房屋产权的情况下,我不建议支付任何房款,包括定金在内。
在二手房交易的过程中,它要经过四个环节:
一是工作人员审核交易对象的身份材料和房屋的产权情况。
审核交易对象的身份材料包括查看他们的身份信息,比如身份证、结婚证、户口簿,还有就是进行初步的人与证照的比对;
二是电子签名。
所谓电子签名,意思是说,不动产工作人员将交易合同通过内部系统发送到买卖双方的手机上,他们各自在手机上进行电子签名,完成后,系统会收到了反馈,再往下走流程。
三是缴纳税费环节。
我们一般是将所有的材料通过系统传送给税务部门,他们在电脑上进行审核,计算买卖双方需要缴纳多少税费。
最后是领取领证单。
所有的工作全部完成后,不动产工作人员会交给买方领证单,他可以凭借它在自助机上打印不动产权证书。
那么,作为买方,在哪个环节付款比较好,卖方又能接受呢?
这种付款方式,不论对买方还是卖方来说,相对来讲还是比较公平的,主要原因是:
(一)具备交易条件,先付一半
从交易条件来看,它要具备三个条件:
一是权利人以及买方全部到场,二是双方提交了各自的身份证明,第三,不动产的权利具备交易的条件。
如果缺少了资料或者交易人员没有全部到场,工作人员会认为,不动产交易不具备条件,会停止下一步的操作。
也就是说,在这个环节,作为卖方,房子没问题,人也到了,他是有诚信的,这个时候,双方在进行电子签名时,买方付一半房款,是可以接受的。
作为卖方来讲,你可以这样想:我可以接受这个条件,因为,物权还没有转移,这只是不动产交易。
(二)买方拿到了领证单,付全款
买方拿到了领证单,意味着二手房交易的全部环节都走完了,只剩下在不动产系统中将买方的名字登记下来了,也就代表整个过户的完结。
为什么要在这个环节付清全款呢?
对卖家来说,整个过程如果不是双方一致同意,不动产交易是不可逆的,也就是不可能再回到原点;还有一点是,从拿到领证单开始计算,不动产登记中心承诺,1个小时内出证,产权人将会是买方的名字。
从这个角度来说,买方付清全款是应当的。
总的来说,二手房交易时,在如何确立付款时间这个问题上,可以根据不动产交易的环节来分析:一是在签订合同前,一定要卖方提供不动产权情况表,确定房子的产权是“干净”的,如果有瑕疵,不要在这个环节付款;另外就是,如果进入到了电子签名的环节,买方支付一定比例的钱款作为购买的保证,对卖方来说是可以接受的;最后,买方在拿到领证单后,就要支付全款了,毕竟,到了这个环节,后面就是打证了。
如果您曾经购买过二手房,你在什么时机付款的,欢迎分享您的经验。