历史新高！北京二手房挂牌量破十万套，成交量却明显下跌，专家：将引起价格下调

北京楼市 董红艳/摄

本报记者 李贝贝 见习记者 董红艳 北京报道

据北京住建委数据，2016年至2021年，北京二手住宅的成交量在总成交量中的占比均保持在约70%的水平。而据链家房源信息，2022年11月4日，北京二手房挂牌量已突破十万套，达到历史新高。

对此，中国房地产数据研究院执行院长陈晟在11月10日向《华夏时报》记者表示，北京的二手房挂牌量超过10万套，说明业主正在积极的推动二手房交易，而北京的二手房市场是由买卖双方决定的，挂牌量和成交量比新房更加能够反映整个市场的变化。北京二手房挂牌量如果持续增加，未来一定会传导到二手房价格上，引起价格的下调。

什么原因造成挂牌量增加？

挂牌量仍在持续增加中。公开消息显示，近年来，北京链家二手房的挂牌量一直在9万套徘徊，直到2022年11月4日，开始突破10万套。截至2022年11月7日，北京二手房挂牌数量101270套，到11月11日，挂牌数量增加到101945套。

具体是什么原因造成北京二手房供应量的增加？

据统计局数据，2022年1-9月，全国商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%。陈晟表示，北京二手房市场的挂牌量和成交量比新房更加能够反映整个市场的变化。北京的二手房挂牌量超过10万套，是因为二手房业主的预期下降，正在积极的推动二手房交易。

11月8日，入行近10年的北京朝阳区地产中介许小强（化名）对《华夏时报》记者说：“最近登记的房源确实不少。要不然也不会出台这么多政策。”许小强还表示，除了行情不太好的原因导致二手房房源增加以外，近期一些新政的出台也刺激了二手房市场的活跃度。

在全国房地产行情低迷的情况下，北京仍然坚守严格的限购策略，但是也出台了不少楼市微调政策。9月23日，北京正式试行“连环单”业务，将二手房交易的“连环单”串联改并联，买卖同步，整个交易时间可缩短一半；9月30日，财政部、税务总局联合发文称自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，不少“满二唯一”“满三唯一”的购房需求都被刺激出来；11月8日，北京台湖、马驹桥地区解除了“双限购”，部分地区的二手房市场松绑。这些微调政策都各种程度地刺激了二手房的供应量的增加。

多项政策再叠加房贷利率的优惠，北京住房置换需求得到了极大程度的释放。许小强告诉记者：“现在的政策环境下，是换房最好的时候，目前我接触的70%的客户都是置换。”置换房产势必要卖出房产，其认为这是二手房供应量增加的重要原因之一。

价格面临压力

值得关注的是，二手房供应量持续增加的同时，二手房的成交情况不容乐观，整体成交量有较大幅度的下跌。

据中指数据监测，2022年1-10月，北京二手住宅成交面积为1005.3万㎡，同比下降32.4%；二手住宅成交套数为110484套，同比下降32.6%。2022年1-10月，朝阳区、丰台区、海淀区等区域为北京二手住宅成交主力区域，共成交5万套，占城市成交套数的47.2%。成交套数同比下降的区域有西城区、平谷区、海淀区等，同比分别下降40.7%、38.7%、37.9%。

而价格方面，就目前的数据来看，北京二手房的供应量增加，尚并未引起二手房的价格的下跌，北京二手房的价格仍然在上涨，但是，值得注意的是二手房价格的涨幅已经在较大幅度的收窄。

据中指数据监测，2022年1-10月，北京二手住宅价格累计上涨3.30%，涨幅较去年同期收窄5.60个百分点。2022年10月，北京二手住宅均价75806元/m²，环比上涨0.19%，涨幅较上个月扩大0.02个百分点；同比上涨3.50%，涨幅较去年同期收窄5.50个百分点。

2016年-2022年北京市二手住宅1-10月成交量及同比走势（来源：中指监测数据）

总体而言，北京二手房市场仍然是卖家市场。许小强对记者说：“北京的房产持有者还是占相对优势，不着急卖的话可以不卖，可以选择先出租几年，等到价格高的时候再挂出去卖。现在新挂牌的房源一个比一个价格高，仅有个别房子在降价。最近看房的客户还是很多，我每天都有三到四个客户来看房。我们店里面基本没有人，都要出去忙。”

由于北京二手房在市场中的高占比，二手房供应量的增加势必会造成一系列的连锁反应。陈晟表示，按照经验值，超过9万套已经是北京比较充分的挂牌量了。北京10万套以上的挂牌量未来一定会传导到二手房的价格上面，引起价格的下调。因为挂牌量增加了，购房者的选择也会增加，就会存在议价的空间。

在此情况下，未来北京的楼市走向和政策走向将会如何？陈晟认为，企业的金融稳定性没有得到根本解决的情况下，房地产市场还存在着下行的压力，未来北京的二手房的挂牌数量可能还是会增加，价格也同样有下调的可能性。而且，北京二手房挂牌量的持续增加必然也会传递到新房的价格上。政策方面，陈晟认为未来北京可以参考其他城市“带押过户”的政策，持续鼓励二手房交易，推动刚性和改善性需求的成交回归到一个均衡的交易水平。