房贷利率八折或重现江湖

作者 | 曹安浔、周智宇

仿佛昔日重现，房地产的主管部门住建部在前段时间金融部门大力支持房地产之后，终于也出手了。

1月5日，住建部部长倪虹罕见喊话大力支持购买首套房，首付比、首套利率该降的都要降下来。要知道，住建部可是过去几年对房地产调控最严厉的部门之一。

同一天，央行、银保监会发文支持首套房购买，部分房价下跌的城市可下调或取消首套房贷利率下限。

紧接着，1月7日，银保监会主席郭树清表示，鼓励住房、汽车等大宗商品消费。

这些积极的、连续的表态和政策，都指向了刺激购房需求，让房地产市场尽快回暖。

虽然去年底开始，金融十六条、三支箭、“内保外贷”等政策出台，以空前力度支持房企融资，但“授人以鱼不如授人以渔”，真正让房企走出困境还得靠销售端的改善。

而目前，“不管是住房需求，还是对市场的预期，比过往任何时候都疲弱。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。统计局数据显示，2022年1-11月份，商品房销售面积同比下降23.3%，商品房销售额同比下降26.6%，仍在探底。

出台具体政策、刺激消费已迫在眉睫。据统计局，截至2022年11月底，70个大中城市中，符合要求、可下调首套房贷款利率下限的城市较9月末新增15个至38个。

有关部门也意识到了紧迫性，提前拿出政策工具。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，今年的房地产政策在1月份就密集出了，这非常罕见，去年是2月底才开始。

作为房地产调控最重要的手段之一，三部门对首套房贷利率和首付比的“松口”意味着政府已经拿出了压箱底的家伙，准备大干一场了。

这不禁让人想起了2015－2016年的楼市大爆发，也是刺激了首套房消费，甚至让二套变首套，出现了首套房首付两成、利率八五折、八折的现象。据融360数据，2016年4月时，北京地区首套房贷利率平均折扣低至8.56折，利率低至4.20%。

这早有预兆，最近一年，房贷利率一路下跌。据贝壳研究院数据，2022年12月，103个重点城市平均首套房贷利率为4.09%，同比下降155个基点，创历史新低，其中已有19城平均首套房贷利率降至4%以下；二套房贷利率平均为4.91%，同比下降100个基点。

如今，楼市再迎首套房大利好，严跃进表示，首套房贷利率八折、八五折再现江湖的可能性非常大。

中信证券表示，当前5年期以上LPR为4.3%，如果不加点，符合条件的城市首套房贷利率有望低至3.7%，这等同于打了85折。

这意味着，首套房购房成本将进一步下降，刚需购房者可以用更少的钱买到心仪的住房，同时提振市场信心，最终提高首套房购买意愿。

以首套房为突破口，从而刺激楼市整体回暖。中信证券指出，随着各地逐渐落实新的首套房贷利率要求，销售端将加快企稳，随后房企拿地、开工指标改善，预计2023年全年房地产投资有望逐季修复，销售额、销售面积有望实现小幅同比正增长。

和2015年也很像的是，首套房首付降至20%将更常见。克而瑞地产研究中心预测，对于首套房首付比，非限购城市有望最低降至20%，去年以来，东莞、菏泽、长治等地已有此现象。

二套房首付比也可能下降。克而瑞地产研究中心认为，三四线和压力二线城市将落地最低30%的二套房首付比，京沪深杭蓉等重点城市也有下调的可能。

也许正如万科董事会主席郁亮所言：“悲观是一种情绪，而乐观却是一种思路”，虽然疫情放开对社会经济活动造成了短期影响，但假以时日社会经济活动一定会恢复。

而随着政策利好不断出台，在政府、银行、开发商等多方努力下，房地产市场也将走出寒冬，迎来春天。

只是无论如何，2015年、2016年的大爆发不会重演了，烈火烹油的地产江湖已远，行业深度调整后，未来将是长期平稳发展的新时代。