编者按：行业发展进入深水区，“稳民生”、“保交付”作为楼市“安全底线”的大背景下，“交付力”也正成为房企的核心竞争力之一。
时值年中交房季，搜狐财经联合搜狐焦点、焦点财经、搜狐地产共同推出《楼市正能量，硬核“保交付”》年中特别策划，找寻“保交付”时代的行动派，并通过深度调研、区域市场走访一批典型项目，直击市场一线行情，呈现楼市复苏进程。
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作者|王迪
编辑|吴亚
从去年底中央经济工作会议开始，“防风险”成为高层就房地产行业表态的高频词，而“保交楼”是防风险的关键。“保交楼”不仅是企业责任，也是各地方政府的政治任务。
就目前来看，需求端松绑并未让市场回暖得到延续。一方面，在债务违约、行业出清的过程中，“保交付”是房企存活的命脉。大批千亿房企退市，也让企业未来发展聚焦在保交付、稳运营上。另一方面，行业回归居住属性，“保交付”亦能使房企回归健康、良性发展。
放眼更广阔的时间维度，随着中国城市化进程进入尾声，人口增速断崖式下降，以及宏观政策对“房住不炒”的强调，房地产精细化运营时代来临，保交付是夯实市场信心基础，产品质量成为守护购房者的基础。
如今，距离“保交楼”首次写入政治局文件已经接近一年。随着各项政策利好释放，房企资金状况改善，我国房屋竣工面积有了明显增长。
国家统计局数据显示，今年前4个月，房屋竣工面积23678万平方米，增长18.8%，其中住宅竣工面积17396万平方米，增长19.2%。
中央加大力度保交楼，保交付是稳定信心的“压舱石”
3月份，针对房地产的未来发展，住建部部长倪虹曾说，对房地产企稳回升充满信心，但市场企稳回升有一定前提，要牢牢坚持“房住不炒”，大力支持刚性和改善性住房需求，防止市场大起大落。
2022年，“保交楼、保民生、保稳定”不仅成为政策、监管的首要目标，更是房企的第一要务。“保交楼”既是首位也是核心，是“保民生”“保稳定”的重要前提和内容。
从中央部委层面看，去年7月底“保交楼”被中央政治局会议提及，为后续保交楼定了总基调。此后，包括住建部、财政部、央行、银保监会以及证监会等有关部门接连出台多项政策举措。
去年8月，国务院常务会议明确，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。
就资金支持来看，央行等多部门宣布出台措施，完善政策工具箱通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，规模为2000亿元。这也是“保交楼”推进以来，国家层面上首次予以的专项支持。
10月底，央行在信贷宽松框架下加大资金支持，保监会则落实专项借款和配套融资，证监会从第三支箭角度保障保交楼工作，可谓多管齐下。中央通过政策性银行借款、“信贷-债券-股权”三支箭政策等多种方式畅通和补充房企融资渠道，由表及里满足多方融资需求，从而实现“稳企业，保交楼”。
据中指研究院统计，仅2022年下半年各部委20余次表态支持“保交楼”，超70省市结合当地实际情况，实质推动“保交楼”举措落地。包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、成立纾困基金等。
叠加去年11月中旬央行的“金融16条”、“第二支箭”、预售资金监管优化等举措，业内认为，本轮政策救项目、救企业双管齐下，再结合需求端部分重点城市购房杠杆的放松，稳市场、托信用、保交楼的政策组合拳持续发力，有助于加速房地产销售的企稳回升。
在一系列刺激之下，“保交楼”相关政策取得了一定成效。中泰证券报告显示，考虑到基数影响，从2022年及2023年平均同比看，今年 3-4 月新开工面积、施工面积的同比跌幅均持续扩大，而竣工面积两年平均同比从 1-2月的-1.3%，回升至3-4 月的 5.6%和 10.1%。竣工是房地产产业链目前为数不多的亮点。
加强预售资金监管，地方一城一策稳市场
中央政策的支持为保交付奠定了基础，而更为广泛的实操行动及政策细化则落点在地方。
2023年，房地产行业的政策主基调是：稳支柱、促需求、防风险。为支持购房需求、化解行业风险，多地祭出超百条政策刺激销售及“保交付”。
据中指研究院监测，2023年一季度已有超百省市(县)出台政策超170条，超30城调整首套房贷利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公积金贷款额度、发放购房补贴的方式，涉及优化限购政策、降低首付比例、优化预售资金监管、亦有企业设立纾困基金等。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，保交楼方面的资金缺口依然比较大。销售端市场的不确定，是影响保交楼方面的最大干扰项。若销售端数据改善，保交楼工作就会有质的飞跃和提升。保交楼工作既要瞄准存量的已售未建项目，也要关注未售未建项目，即要从供给端视角重新审视保交楼工作。
事实上，除了销售端的政策刺激，保交付的重要基础是资金。自去年7月开始，各地方政府接续出台保交付举措，包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、成立纾困基金等。
今年3月，湖南省住建厅组织召开金融支持“保交楼”工作政银企座谈会，政银企三方共同探讨“保交楼”工作后半程，如何解决资金难题。
此外，为防范延期交付风险，西安、汕头、沧州、咸阳、郑州等多地也出台措施，进一步加强对商品房预售资金监管，并通过制定“一对一”帮扶方案、设立纾困基金等方式，个性化帮扶房企和具体项目。
在资金政策支持层面，去年9月，全国首笔“保交楼”专项借款落实到位，由国家开发银行向辽宁省沈阳市支付，用以支持辽宁“保交楼”项目。自此，多个城市专项借款顺利落地。
在推进保交楼工作中，各地方创新操作得到落实，包括引入国企央企、信托介入等方式盘活当地停工项目等。
去年8月初，郑州首先落地全国首个地方纾困基金，提出统贷统还模式。武汉，建设银行拟以湖北省为试点，设立300亿元的纾困基金，用于收购问题项目。长沙、贵阳、东莞等多地出台商品房预售资金监管新规。
例如，连云港：密切监测停工楼盘；浙江：房协牵头对接需求；长治：推出领导包干制；郑州：发布复工令；深圳：调整预售资金监管方式；开封：收回地块充当保租房房源；澄迈：购地和保交楼挂钩等。
在政策支持下，各企业也纷纷加入密集交付行列，通过联合验收、第三方机构评估、总裁验收、业主预验收等多种方式，对交付产品的质量开展了全方位排查。各大房企升级原有交付体系，推出“放心交”等幸福交付计划，持续开展“质造+”系列行动，带客户透明化直击项目进度与品质。
据不完全统计，2022年超60家房企累计交付约400万套房屋。
对于目前的保交付现状，东方证券指出，监管对于保交付的决心有助于恢复购房者的信心，但随着政策细节的明朗，此前关于保交付本质上是提高购房者债权优先级的观点不断被印证，出险房企难以通过保交付直接削债或回血，缓解本轮行业危机的关键依然在于购房市场的回暖。预计对购房需求释放的推动效果有限，仍需期待进一步的实质性宽松政策。
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