和大家分享一些体感上的东西，确实不是很直接的结论
包括我在标题上也想打个问号表达出我的不确定
但是有一些现象还是想要和大家分享
毕竟很多趋势，都是从一些现象开始的
为什么要关注现象
本身大家都好奇也关心过完年之后市场对于楼市的反应，特别是购房者当下真实的心态
另外对于市场的变化，如今的时间颗粒度都越来越小了，或许一周之内行情就有很大的变化
以下和大家说的，都是2月份我感知到的
01
上周六，也就是前两天我在松江参加一个房企的项目线下发布会
按照道理来说，这样的发布会不论什么规模对我来说都是司空见惯，但是没想到的是本来规划了600人的到访
最后在活动开始前2个小时，开发商突然汇总了所有数据，现场预计会来接近一千人的规模
而且都是本地的意向客户
所以很罕见的，开发商紧急在会场边上找了几个厅，通过现场直播的方式同步给客户来看主会场的现场直播
这种临时有这么多人数的变化，这在我入行以来也很少见到的
我后来问了当时就在我边上的开发商客研的负责人，他给我的反馈是这些变化就是在2月份出现了
不仅是上海的项目，房企在苏州的房子最近也有这样的情况，几个项目同时出现自访客提升的情况
这种自访客的提升同样也出现在二手房市场，不知道大家有没有留意到链家最近的一波广告
这应该是许久之后我们再一次看到链家的广告投放
对于这样的企业，他是最熟知市场变化的，花的每一分钱也是最在刀刃上的
在这个时候做品牌宣传本质上也是看到了一些趋势的变化
周末我们在做直播的时候也和链家的伙伴有过聊天，关于最近门店的来访量确实在提升
可能也是基于此决定了新年过后他们想要在这一块发力
客户量的变化一定是行业最开始也是比较容易被捕捉到的信号
02
也总结了现在市场上一些一手房的情况
首先就是那个前滩100.8分，当时来看100.8分更像是前滩魅力的再次证明
但各位前滩火不是一时半会，眼下也不是前滩的什么高光时刻，但前滩为什么就在此时冲出了超100分的惊人分数
第二就是一些热门楼盘的情况
但今年内中外郊环里里外外差不多20个项目开盘，但即使是算上奉贤新盘，也依然将近一半日光
静安鸿印里、汇成南街里、蟠龙府日光还在预期之内
但像中铁、华发建发两个前期没那么火的项目也都日光
这20个左右新盘里还包括那种虽然不是日光，但开盘只剩3套的杨浦城投悦尚海，还有开盘去化率89%的建发熙和府
市场比我们想像的要更热情
还有一个非常重要的迹象，就是两个千人摇
静安鸿印里333套房源，认购率接近400%，最后这个单个项目销售额冲到76.98亿元，成了全国销冠
闵行区的象屿招商公园1872，也成了那个千人摇，高达1445组的认筹，397%的认筹率，接近4个人抢一套房
在新房市场，市区火、郊区冷的两极分化，基本快成长为新房市场铁一般的规律，所以静安鸿印里千人摇虽然难得，但不稀奇
就像二手市场里如果那些顶楼、一楼房源都被抢的时候，这个市场一定是热的
03
现在大虹桥市场的热度，各位感受下
招商虹桥3期现场，年前我在一个周日拜访过这里，同时好几个大虹桥的盘售楼处都集中在这里，但现场却只有我和一个附近过来闲逛的居民
现在这个周末是这样的
©第一地产
与此同时去大虹桥摇号朋友回来也跟我分享，大虹桥的弃号率似乎也在变低，某种程度上也反应了一定市场情绪
而且并不是只有一个郊环外的盘这样
今年以来这些郊环外新盘走量开始发生变化
来自中国房地产报的一个细节，去年最低谷时**南翔项目即便带上中介分销，每周也只能去化5套，但现在每周可以去化15-20套
也就是说，一个远郊项目如果一次开盘按300套算，以前去化需要一年，现在只要半年
这就是眼下新房市场值得各位关注的一些细节
这也是为什么最近我们经常会看到一些以前没见过的新房数据
1月上海成了全国新房销冠城市，价格环比增幅，跑出了跟内地楼市小开合肥一样的增长速度
眼下新房市场真的有点火，原来中介朋友圈的撑伞买房应该没有骗人
04
但是这种变化依然没办法成为趋势
就是二手带看量确实在回暖，但是成交量依然萎靡
换到中介角度，就是现在的带看成交比降低了，比如说，以往带看30-40套成交1套，现在带看50多套才能成交
这里面有部分因素是置换客户在置换过程中被卡住，房子卖不动
另外很重要原因就是客户把二手房当备胎，就是边等新房，如果看到好的二手也可以考虑
这部分等待进入新房市场人群，都被今年的巨量供应所吸引
另外新房市场的火，并不能代表楼市的回稳
1月上海新房成交8700多套，不足一万
目前我们接触的大部分楼市回暖消息，可能存在以点带面
文字内容基本都是“某置业顾问透露”，个别经纪人言论很难代表整体
对比一二手成交情况来看，客观来说，新房存在供应、推盘、取证、价格，以及地块位置等等问题
这些因素都会让新房市场产生较大波动
05
所以我们试着理解下当下的情绪
首先对于客户来说，毫无疑问过去三年的各种情况，需求是有抑制的
而在2023年的2月，不论这个时候需求会不会释放，出来看一下感受下市场是大多数购房者都会做的事情
第二对于行情而言，确实很多政策都已经到位了，包括信贷政策，其实你再期待再往下已经很难了
现在是整个购房成本相对较低的时候
第三也是很重要的一点，如果到了现在还没有暴雷或者出现问题的开发商，后面大概率也不会有特别大的问题
这也是很多购房者可以卸下防备去看房的很重要原因
如果说一个城市刚需可能会因为行情好坏选择买或者不买，但是对于改善而言，现在反而显得更“刚需”
毕竟换房表明居住存在明确痛点，如果这一轮存在着回暖也一定是改善提前回暖
但是对于这段周期能够持续多久，包括我和我很多朋友们都不确定会有多久
毕竟如果只是改善带动，这背后很关键一个问题就是：改善的购买力来自卖房
卖房如果不顺利，改善需求也就没办法转换成改善购买力
这也是很多操盘手依然没那么乐观的原因
市场到底是点状回暖还是一个长线信号，这或许需要给我更多的时间才可以
06
但是如果你是一个真实购房者，今天这个信号就对你来说很重要
你现在需要的或许就不是观望，你需要实地到现场看一下
不论是售楼处还是中介门店或者交易中心
去感受一下最近的热度，毕竟我就是通过一次发布会有了非常强烈的感觉，现在的你也需要这种感觉来验证下你的判断
毕竟对于你来说，你的每个决定对你自己来说很重要
以上为正文，来自真叫卢俊
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