议价空间变大 6月份北京二手房市场向买方“倾斜”

时至6月，北京二手房议价空间变大，市场向买方倾斜。从整体交易量来看，根据北京市住建委官网数据统计，6月份北京二手房网签11607套，和5月相比下降10.6%，和去年同期相比则上涨5.4%，市场总体保持低位平稳运行。

展望未来走势，业内人士指出，当前买卖双方的价格博弈在继续，随着时间的推移，市场上累积的调价房源会逐渐增多，而高性价比优质房源增多后，将有利于推动观望客户入市。

6月份北京二手房网签11607套，环比下降10.6%。新京报记者 陈哲婉 摄

业主心态出现分化，“先买后卖”业主降价出售

在采访中，来自一线的房产经纪人均表示，6月份二手房市场成交量趋向平稳，相比火热的3月，目前整体成交周期有所拉长，市场观望情绪也随之趋浓。

“区域内5、6月份整体二手房成交较今年3月份下降明显，目前很多购房者在持币观望，愿意出手的是业主降价浮动较大的。”北京中原CBD战区首城国际分行店长谷力伟如是说。

在此背景下，据谷力伟介绍，目前业主心理可分为两种：着急变现的会适当调整价格，但调整范围小的较难成交，成交的大多是降价5%-10%的房源；不着急出售的则选择观望，价格也不降，看后续走势再定。

华腾片区也不例外。据麦田房产华腾区百环家园店长潘凤龙介绍，随着市场成交量变少，业主心理预期也随之下降，很多业主选择观望，并不急于在此阶段将房子出售。不过，对于“先买后卖”的业主而言，则出现了价格大幅下调的现象。“有一些置换客户，由于先买了房子，但买完后市场遇冷，导致原房源迟迟不能成交，每天都会追问我们客户情况，他们自己也非常焦虑，最后不得不大幅降价成交。”潘凤龙说。

总体来看，随着近期市场成交减少，成交房源价格和前几个月相比有所松动，市场上愿意做出价格让步的业主比例及让价力度均有所增大。根据麦田房产数据统计，6月份二手房议价空间和5月份相比扩大0.67个百分点。

值得一提的是，一方面成交房源议价空间扩大;另一方面，从业主心态上看，涨上去的价格往往很难往下调整。近期虽然业主价格预期出现回调，市场上降价房源增多，但挂牌价并没有出现明显回落，近期甚至还有所回升。根据麦田房产数据统计，6月份北京二手房挂牌均价（统计范围为麦田覆盖楼盘）环比微涨0.38%。

对此，麦田房产分析认为，这说明当前业主心态出现分化：一方面不着急卖房的业主心理预期仍然没有明显下降;另一方面，着急卖房的业主想要通过价格让步换取快速成交。

买方议价能力提升，部分存“捡漏”心态

6月份，随着二手房市场议价空间变大，市场逐步向买方倾斜，购房者的心态与今年2、3月份相比，也有了较大不同——可选房源多、竞争压力小，市场可以给购房者充足的挑选时间，因此，购房者对房屋品质亦提出了更高要求。

“今年春节后房源价格呈向上趋势，大多数购房者担心价格持续上涨，所以选择一个基本满意的房源就能成交。但6月份以来，成交的基本是位置好、楼层好的房源，一般购房者对房子本身很满意才会成交。”据潘凤龙介绍，6月份购房的群体，基本上是刚需客群，大多数之前已观望了好几个月，其中有一些购房者存“捡漏”心态：不仅要求房源性价比高，价格方面还要求对比之前成交的房子降幅在7%-10%。

朝青板块也不例外。据21世纪不动产金隅汇星苑店经理刘志国介绍，在“买涨不买跌”的心理下，不少购房者担心后市，因此，对房屋品质提出了更高要求。

“我们门店目前接触到的签约者，大多是朝阳大悦城周边产业园里的高级白领及传媒工作者，多数为‘首套首贷’的90后，这部分人群对房屋品质，比如楼龄、装修、社区环境、小区配套等要求普遍较高，因此，选择的基本是10年左右楼龄的楼盘，而周边楼龄20年以上的楼盘，则成交相对低迷。”

CBD区域亦如此，据谷力伟介绍：“6月份成交的购房者，普遍看房量较多，比如同一个小区同一个户型，几乎要看几套甚至十几套，与此同时，出价也有所降低，经纪人跟业主洽谈很多次，才能勉强谈到购房者的预期价格。”

值得一提的是，和5月份相比，6月份挂牌量虽然仍在持续增加，但增速和5月相比已经大幅减缓。麦田房产数据显示，6月份挂牌量比5月份增加0.4%，增速下降明显，市场挂牌量快速增长的势头减弱。

麦田房产分析指出，北京二手房挂牌量逐月走高，处于历史高位，但市场供应很不均衡。当前北京二手房交易中，置换需求占比逐年走高，人们对于高品质次新房源的需求越来越大。但在目前北京挂牌房源中，每两套在售房源中，就有一套是房龄超过20年的老房子，且从去年年底开始，房龄10年以内的次新房源占比减少明显。一边是挂牌量持续增长，在售房源越来越多，一边则是买房人想要选到性价比合适的房子依然不易。

6月份二手住宅网签11607套，环比降一成

在买卖双方的价格博弈下，一旦市场上出现房源性价比较合适的，就能很快吸引购房者，进而促成交易。

以四季青商圈为例，据北京海淀区四季青商圈某房屋中介门店经理介绍，其门店所在商圈决定了购房者大多为改善需求，比如二胎家庭需要更大居住空间，或者从临街户型向小区中心位置进行置换。由于购房者同时也是业主，对市场有一定的了解，因此，他们对好房源也比较珍惜，虽然有观望情绪，但一旦出现房源条件和价格较合适的，就有机会促成成交。

在6月份二手房成交中，一套复式成交的案例令上述门店经理印象深刻：今年年初，业主最开始报价3000万，这一价格略高于市场价，彼时有购房者愿意出价2800万，但业主不愿意降价，便一直未能成交。近两月，随着看房的购房者有所减少，业主也有了压力，主动多次调价，降至2700万以下。在此背景下，该房源近日成功出售，“客户来看过房子后，虽然觉得复式上下楼不太方便，但因为和业主谈到了一个很有吸引力的价格，所以在看了几次房后还是成交了。”上述门店经理表示。

从整体交易量来看，北京市住建委官网数据显示，6月北京市二手住宅网签量为11607套，和上月相比下降10.6%，和去年同期相比则上涨5.4%，市场总体保持低位平稳运行。

价格方面，6月份价格走势总体平稳，环比持平，同比有所下降。对此，业内人士分析指出，价格同比下降主要有两方面原因，一是结构性因素影响，今年6月中心城区成交占比较去年有所下降，进而导致全市成交均价结构性下降；二是成交节奏放缓使得买卖双方博弈加剧，买方议价能力有所提升。

在此背景下，展望接下来的市场走势，不少经纪人表示，预计7月份市场大概率会延续6月份情况，成交量不会出现明显增加，有一部分着急出售的业主，则会选择降价出售。

麦田房产分析认为，当前买卖双方的价格博弈在继续，随着时间的推移，市场上累积的调价房源会逐渐增多，而高性价比优质房源增多后，有利于推动观望客户入市。当前北京市场正处于阶段性需求回调的时期，预计三季度对购房者来说将是一个不错的窗口期。