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议价空间变大 6月份北京二手房市场向买方“倾斜”

时间:2023-07-03 13:52:04  来源:新京报  作者:

时至6月,北京二手房议价空间变大,市场向买方倾斜。从整体交易量来看,根据北京市住建委官网数据统计,6月份北京二手房网签11607套,和5月相比下降10.6%,和去年同期相比则上涨5.4%,市场总体保持低位平稳运行。

展望未来走势,业内人士指出,当前买卖双方的价格博弈在继续,随着时间的推移,市场上累积的调价房源会逐渐增多,而高性价比优质房源增多后,将有利于推动观望客户入市。

6月份北京二手房网签11607套,环比下降10.6%。新京报记者 陈哲婉 摄

业主心态出现分化,“先买后卖”业主降价出售

在采访中,来自一线的房产经纪人均表示,6月份二手房市场成交量趋向平稳,相比火热的3月,目前整体成交周期有所拉长,市场观望情绪也随之趋浓。

“区域内5、6月份整体二手房成交较今年3月份下降明显,目前很多购房者在持币观望,愿意出手的是业主降价浮动较大的。”北京中原CBD战区首城国际分行店长谷力伟如是说。

在此背景下,据谷力伟介绍,目前业主心理可分为两种:着急变现的会适当调整价格,但调整范围小的较难成交,成交的大多是降价5%-10%的房源;不着急出售的则选择观望,价格也不降,看后续走势再定。

华腾片区也不例外。据麦田房产华腾区百环家园店长潘凤龙介绍,随着市场成交量变少,业主心理预期也随之下降,很多业主选择观望,并不急于在此阶段将房子出售。不过,对于“先买后卖”的业主而言,则出现了价格大幅下调的现象。“有一些置换客户,由于先买了房子,但买完后市场遇冷,导致原房源迟迟不能成交,每天都会追问我们客户情况,他们自己也非常焦虑,最后不得不大幅降价成交。”潘凤龙说。

总体来看,随着近期市场成交减少,成交房源价格和前几个月相比有所松动,市场上愿意做出价格让步的业主比例及让价力度均有所增大。根据麦田房产数据统计,6月份二手房议价空间和5月份相比扩大0.67个百分点。

值得一提的是,一方面成交房源议价空间扩大;另一方面,从业主心态上看,涨上去的价格往往很难往下调整。近期虽然业主价格预期出现回调,市场上降价房源增多,但挂牌价并没有出现明显回落,近期甚至还有所回升。根据麦田房产数据统计,6月份北京二手房挂牌均价(统计范围为麦田覆盖楼盘)环比微涨0.38%。

对此,麦田房产分析认为,这说明当前业主心态出现分化:一方面不着急卖房的业主心理预期仍然没有明显下降;另一方面,着急卖房的业主想要通过价格让步换取快速成交。

买方议价能力提升,部分存“捡漏”心态

6月份,随着二手房市场议价空间变大,市场逐步向买方倾斜,购房者的心态与今年2、3月份相比,也有了较大不同——可选房源多、竞争压力小,市场可以给购房者充足的挑选时间,因此,购房者对房屋品质亦提出了更高要求。

“今年春节后房源价格呈向上趋势,大多数购房者担心价格持续上涨,所以选择一个基本满意的房源就能成交。但6月份以来,成交的基本是位置好、楼层好的房源,一般购房者对房子本身很满意才会成交。”据潘凤龙介绍,6月份购房的群体,基本上是刚需客群,大多数之前已观望了好几个月,其中有一些购房者存“捡漏”心态:不仅要求房源性价比高,价格方面还要求对比之前成交的房子降幅在7%-10%。

朝青板块也不例外。据21世纪不动产金隅汇星苑店经理刘志国介绍,在“买涨不买跌”的心理下,不少购房者担心后市,因此,对房屋品质提出了更高要求。

“我们门店目前接触到的签约者,大多是朝阳大悦城周边产业园里的高级白领及传媒工作者,多数为‘首套首贷’的90后,这部分人群对房屋品质,比如楼龄、装修、社区环境、小区配套等要求普遍较高,因此,选择的基本是10年左右楼龄的楼盘,而周边楼龄20年以上的楼盘,则成交相对低迷。”

CBD区域亦如此,据谷力伟介绍:“6月份成交的购房者,普遍看房量较多,比如同一个小区同一个户型,几乎要看几套甚至十几套,与此同时,出价也有所降低,经纪人跟业主洽谈很多次,才能勉强谈到购房者的预期价格。”

值得一提的是,和5月份相比,6月份挂牌量虽然仍在持续增加,但增速和5月相比已经大幅减缓。麦田房产数据显示,6月份挂牌量比5月份增加0.4%,增速下降明显,市场挂牌量快速增长的势头减弱。

麦田房产分析指出,北京二手房挂牌量逐月走高,处于历史高位,但市场供应很不均衡。当前北京二手房交易中,置换需求占比逐年走高,人们对于高品质次新房源的需求越来越大。但在目前北京挂牌房源中,每两套在售房源中,就有一套是房龄超过20年的老房子,且从去年年底开始,房龄10年以内的次新房源占比减少明显。一边是挂牌量持续增长,在售房源越来越多,一边则是买房人想要选到性价比合适的房子依然不易。

6月份二手住宅网签11607套,环比降一成

在买卖双方的价格博弈下,一旦市场上出现房源性价比较合适的,就能很快吸引购房者,进而促成交易。

以四季青商圈为例,据北京海淀区四季青商圈某房屋中介门店经理介绍,其门店所在商圈决定了购房者大多为改善需求,比如二胎家庭需要更大居住空间,或者从临街户型向小区中心位置进行置换。由于购房者同时也是业主,对市场有一定的了解,因此,他们对好房源也比较珍惜,虽然有观望情绪,但一旦出现房源条件和价格较合适的,就有机会促成成交。

在6月份二手房成交中,一套复式成交的案例令上述门店经理印象深刻:今年年初,业主最开始报价3000万,这一价格略高于市场价,彼时有购房者愿意出价2800万,但业主不愿意降价,便一直未能成交。近两月,随着看房的购房者有所减少,业主也有了压力,主动多次调价,降至2700万以下。在此背景下,该房源近日成功出售,“客户来看过房子后,虽然觉得复式上下楼不太方便,但因为和业主谈到了一个很有吸引力的价格,所以在看了几次房后还是成交了。”上述门店经理表示。

从整体交易量来看,北京市住建委官网数据显示,6月北京市二手住宅网签量为11607套,和上月相比下降10.6%,和去年同期相比则上涨5.4%,市场总体保持低位平稳运行。

价格方面,6月份价格走势总体平稳,环比持平,同比有所下降。对此,业内人士分析指出,价格同比下降主要有两方面原因,一是结构性因素影响,今年6月中心城区成交占比较去年有所下降,进而导致全市成交均价结构性下降;二是成交节奏放缓使得买卖双方博弈加剧,买方议价能力有所提升。

在此背景下,展望接下来的市场走势,不少经纪人表示,预计7月份市场大概率会延续6月份情况,成交量不会出现明显增加,有一部分着急出售的业主,则会选择降价出售。

麦田房产分析认为,当前买卖双方的价格博弈在继续,随着时间的推移,市场上累积的调价房源会逐渐增多,而高性价比优质房源增多后,有利于推动观望客户入市。当前北京市场正处于阶段性需求回调的时期,预计三季度对购房者来说将是一个不错的窗口期。



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