实探北京二手房市场：房源数量激增，成交量大幅下降

转自：中国证券报

6月3日，中国证券报记者对北京地区二手房市场实地走访发现，北京多个片区二手房房源量激增。记者在链家一家门店数据库看到，北京房源量实时数据已经达到145266套。

房源数量增加

“我在北京从事二手房中介工作11年了。北京二手房市场10万套至11万套算是比较正常。超过这个界限就算滞销。最近成交量明显下来了，房源虽然多，但是卖不出去。我们店一共20多个业务员，上个月全店只成交了6套。市场好的时候，每个人成交不止一套。”位于大兴区一家链家门店经理王伟（化名）告诉记者。

以南五环外某地铁旁大型社区为例，据中介介绍，小区一共有2000多套住房，在售房源接近200套，而成交高峰期，这类小区最多在售房源也就70多套。

“卖房的人最近变多了，主要是两类客户，一种是换房客户，另一种是变现的客户。目前这个市场，变现客户可能确实卖不上价，像南城的房子，疫情期间基本没有变化，现在有的片区还跌了。而东西城、回龙观、西二旗等片区的很多房子，疫情期间上涨了10%至20%。”王伟告诉记者，“但是，目前来看，这些热门片区也面临挂牌房源数量激增的局面。”

这一说法得到了其他片区多位中介人士的证实。“挂牌量相比3月份，整体增长了20%左右。现在很多人都在卖房。一些换房客户积极入市，毕竟换房的话，还是希望市场可选择范围大一点。先把要买的房子定下来，手里这套怎么也能卖掉，无非价格稍微降低一些。如果在市场火爆的时候换房，很可能出现手里的房子卖出去了，自己想买的抢不上或者根本选不到想买的户型或者楼层。”海淀区一家中介人士李梅（化名）告诉记者。

据李梅介绍，现在挂牌量多，一定程度上说明房屋持有者短期内不看好二手房市场走势。目前的行情是成交量小、挂牌量大、价格滞涨或微跌。如果挂牌量继续增加，很有可能导致较大范围内的降价。“因为中介不会看着大批房源卖不动，肯定会主动跟卖房客户讲价，让客户降价好快速出售。北京二手房一般是谈一批卖一批，再上一批。现阶段是挂牌量集中上来了，诚心卖房的不太多，还需要时间消化。”李梅说。

记者走访发现，多个二手房中介门店门可罗雀，中介人员基本都在店内守着电脑等客户上门，很少有外出带看的情况。

市场高位回落

根据北京住建委官网数据统计，截至5月30日，5月份北京二手房网签12117套，比上月同期下滑13.0%；比去年同期上涨49.9%（去年5月因疫情影响，成交基数较低）。4、5月份，北京二手房市场呈现出明显的高位回落。

麦田房产分析认为，5月二手房成交量下滑，属于需求阶段性正常回调。疫情防控措施优化后，北京二手房市场在2、3月份强劲反弹，一些观望的客户也因市场热度的上升被裹挟入市。短时间内成交量的上升，使得部分业主预期升高提升报价。面对高性价比房源减少，购房客户入市意愿减弱。再加上新增需求补充不足，使得4、5月份二手房成交下滑明显。今年5月二手房成交量，在近五年中仅高于因疫情影响的2022年。但拉长时间看，今年1-5月份，北京二手房成交超过7.2万套，在近五年中仅次于2021年的9.1万套，市场整体表现较为稳定。

挂牌量方面，麦田房产数据显示，5月挂牌量和上月相比增加3.7%。成交放缓，挂牌量增加，市场去化进一步承压。

“和4月份相比，不但业主的预期开始下降，在价格上也更愿意做出让步，以换取成交。虽然当下属于买方市场，但实际上从挂牌房源的结构来看，房龄超过20年的老房子占到一半左右，供应的结构性矛盾依然存在，购房者选到合适房子的难度依然不小。从购房者的角度，现在下行的市场购房者掌握选择的主动权，有更充足的时间挑选合适的房子。当前在售房源不断增多，市场观望情绪增加，导致置换链条运转不畅。预计市场在未来一两个月会经历一个阶段性筑底过程。随着买卖双方价格博弈逐渐完成，以及‘卖一买一退减个税’政策年底结束，很多业主会选择在年底前完成置换，再叠加年末购房需求小高峰，北京二手房市场或在年末迎来明显翘尾行情。”麦田房产分析师告诉记者。

中原地产首席分析师张大伟认为，在一季度北京二手房成交上升后，5月北京楼市降温，成为春节后成交最低的月份。虽然高于疫情影响的去年同期，但整体持续降温。

“2023年北京楼市的确出现了明显的小阳春。因为过去几年北京房地产市场的高峰基本都出现在3月份，大部分是因为购房入学需求上涨导致。2023年北京入学人口刷新历史纪录，在这个需求影响下，2023年北京楼市出现了小阳春， 2月北京二手房单月成交约1.5万套，3月成交超过2万套。但随后市场持续下行，4-5月成交均低于1.5万套。随着交易淡季来临，预计6月份市场成交量将低于5月份。”张大伟对记者表示。