作者: 吴斯旻
继中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”、住建部明确房地产政策优化方向之后,北京、深圳、广州相继表态房地产,一线城市的落地细则有望加快出台。
7月29日晚间,北京市住建委官方微信公号“安居北京”发布消息称,大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进北京房地产市场平稳健康发展。
7月30日午间,“深圳住建”官方微信称,深圳市住建局将结合深圳市房地产实际情况,会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实,更好满足居民刚性和改善性住房需求,扎实推进保交楼工作,切实维护房地产市场秩序,促进深圳房地产市场平稳健康发展。
30日下午,广州市住建局相关工作人员在接受媒体采访时亦表示,坚持稳中求进工作总基调,实事求是抓紧推进落实,将结合广州实际尽快推出有关政策措施,大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求,促进广州房地产市场平稳健康发展。
大力支持刚性和改善性住房需求
7月24日召开的中央政治局会议指出,要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
近日,住房和城乡建设部召开企业座谈会,住建部部长倪虹在会上表示,要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好各项政策措施;继续做好保交楼工作,加快项目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。
此次北京释放的楼市积极信号正是基于前述两次会议,29日北京市住建委发布的消息称:“市住房城乡建设委将认真学习领会中央政治局会议精神,按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求,在市委、市政府领导下,坚持稳中求进工作总基调,结合北京房地产市场实际情况,会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作。”
国家统计局数据显示,6月,70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少,各线城市新建商品住宅销售价格环比持平或略降、二手住宅环比下降。
其中,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平,北京环比上涨0.1%,涨幅较上月收窄,广州、深圳环比分别下降0.1%和0.3%;同月,一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%,降幅比上月扩大0.3个百分点,北京环比大降0.7个百分点,广、深两地环比分别下降0.2和0.1个百分点。
一线城市是二手房占主导的市场。以北京为例,2022年北京二手房成交面积占比62%,新房占比38%。但据北京市住建委数据,二季度以来,北京二手房成交量逐月下跌。6月份,北京市二手房网签量为11607套,环比下降10.6%。此外,根据市场数据,截至6月底,北京二手房挂牌量已高达约19万套。
目前,全国不同城市实施分类调控、因城施策的楼市调控政策。去年下半年以来,面对多地一二手房联动回落的态势,各线城市楼市调控政策逐步松绑,多数城市首付比例已经降至监管部门要求的最低水平(首套最低20%、二套30%)。
但以一线城市为代表的热点城市和地区,依然实施严格的限购、限贷、限售和限价(“四限”)措施。其中,“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市,且个别城市“认贷”标准和二套首付比例较高。
比如,北京、上海现行的二套房认贷判定标准为“全国有贷款记录(住房贷款、含公积金,购买商业类项目不计算),包括已结清和未结清贷款记录1笔;全国无贷款记录,北京/上海有1套住宅”,而两地二套房首付比例最低60%和50%(普宅),最高为80%和70%(非普宅)。
因城施策
从房贷利率来看,根据贝壳研究院数据,7月百城首套房贷利率平均为3.9%,同比下降45bp;二套房贷利率平均为4.81%,同比下降25bp;但一线城市首套、二套房贷利率分别为 4.50%和5.03%。
“这些贷款政策严重限制了需要换房改善的购房群体,换房需求同样是合理住房需求,政策应适时调整予以支持,优化认房又认贷政策(二套房认定标准)、降低首付比例,激活核心城市置换链条,活跃市场交易。”中指研究院研究总监陈文静说。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,“有的放矢地支持改善型需求”应当成为热点城市楼市政策优化的重点。目前,热点城市刚需集中、换房人群庞大,如果“降利率、降首付、降税收”等支持性措施及时落地,能有效改善预期并释放需求。
“以往最稳的一线城市,房价开始领跌。由此,迫切需要需求端进行托底。”李宇嘉说。
值得注意的是,在京广深三地的最新表态中,均提及“结合当地房地产市场的实际情况”和“促进房地产市场的平稳健康发展”。
有业界观点认为,这意味着一线城市已具备政策宽松的空间,相关优化政策可能在近期出台,但“稳中求进”“房住不炒”的总基调没有变。基于此,政策优化的步调更可能“一区一策”,以支持合理住房需求,而不是放开调控为目的。具体有哪些政策工具箱会被打开,仍待进一步观察。
李宇嘉也提到,各地在具体落地住建部的政策建议时,应该会因城施策,也即不会步调一致地、内容一致地实施,而是会有先有后、政策力度有大有小地实施。
李宇嘉认为,在热点城市住建部门召开相关会议讨论后,具体工作仍需和金融、财政部门予以协商、共同推进。
对于下半年热点城市房地产金融、财税政策的调整方向,李宇嘉表示,在金融端,可以下调第二套房(已还清贷款)首付比例;在税收端,一方面可以优化调整非普通住宅认定标准,比如取消总价认定标准;另一方面,增值税免征期可以从5年回到2年,以降低住房交易成本。
截至目前,北上广深尚未发布有关房地产限制性政策优化的具体方案。