拆迁安置房是否属于夫妻共同财产

实务中，经常接到这样的咨询：我老公婚前的房产被拆迁，但尚未安置。婚后，取得#拆迁安置房#并登记在他名下，离婚的话我能不能主张分割？仅就以上信息，我们可能都知道该房产属于该咨询人配偶个人婚前财产的转化，因此属于个人财产，不属于夫妻共同财产。但实务中，该当事人是否不能分割？如果能，能分割多少？#南京律师#本文章先从拆迁安置房的性质出发，探究其本质，从而为夫妻一方在离婚时主张分割#拆迁安置房#找到理论依据。

一、什么叫拆迁安置房？

拆迁安置房顾名思义就是用于安置拆迁户的房屋。在我国拆迁大体上分为两类，集体土地上房屋拆迁和国有土地上房屋拆迁。集体土地上房屋拆迁的基本流程是征地+拆迁，国有土地上房屋拆迁就是征收拆迁。两者所依据的法律法规也有不同。

（一）集体土地上房屋拆迁

在城中村和城市郊区农村中一旦遇到拆迁，绝对和中彩票一样，手中几套房、存款数百万，立马转身成为百万甚至千万富翁。该部分拆迁户大多是欢迎拆迁的，即使有少数拆迁纠纷，那也是想被拆迁人想享受更多拆迁补偿而引发的纠纷。

集体土地上房屋拆迁的第一步是征收土地，主要依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及各省的土地管理条例。基本流程是：土地规划—办理土地置换指标—拟定征地补偿方案—办理征地审批手续—发布征地公告—和村委会签署征地协议—和村民签署拆迁安置协议（货币/房屋）—领取货币/拆迁安置房。

（二）国有土地上房屋拆迁

该拆迁是针对房屋的土地使用权为国有。该部分拆迁不涉及土地征收，仅单纯的为地上附着物的征收。前一段时间老百姓一致担心的土地使用权70年期满后怎么办的问题，随着《物权法》和中央一系列政策的出台，也逐渐烟消云散。国有土地上房屋拆迁主要分为产权房和非产权房。产权房指的是被拆迁人具有合法的房屋所有权证。非产权房主要指的是公租房，公租房包括政府公租房和单位自建出租房。国有土地上房屋拆迁的主要法律依据是《国有土地上房屋征收和补偿条例》，基本流程是：发布征收公告—拟定征收补偿方案—签署拆迁安置协议（货币/房屋）—领取货币/房屋。国有土地上拆迁安置的房屋有可能是商品房也有可能是拆迁安置房。如果置换的是商品房，被拆迁人直接取得了房屋权属证书，同其他的商品房无差异，不再本文考虑范围内。

政府在建设拆迁安置房时，一般都是建设一个大的安置房片区，其中一般情况下都会包括拆迁安置房、中低价商品房、廉租房。政府在开发建设此类片区时，早些年都是政府自己筹建开发公司进行开发，现在开始逐渐将该类项目交由专业的开发商进行开发，不过一般都会限定开发商的利润（如8%），同时会给予开发商一些其他优惠政策。

二、不同情形下的拆迁安置房在离婚时的处理

（一）登记共有的情形

此种情况，毫无疑问若是安置房登记在夫妻双方名下，则应认定为夫妻共同财产。

（二）一方婚前拆迁所得

若婚前一方的个人财产，在婚后因政府的征收政策被征收，以产权置换方式取得安置房，且没有缴纳任何费用，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定，征收人应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。被征收人是指被征收房屋的原所有人。因此，这种情况下，它只是婚前个人财产形态的一种转化，其价值的取得在于婚前，以被征收房屋所有权为基础，故安置房仍然属于一方的个人财产，离婚时不能予以分割。

（三）婚姻关系存续期间，拆迁房产生增值

如果由于安置房与被征收房屋在面积、位置、结构等方面存在一定差异，使产权调换的房屋价值之间形成了差价，该差价是以夫妻共同财产出资结算的，那么房屋所有权的属性是否会改变?出资额相对应的房屋的面积是否属于被征收房屋的扩大或增值?是否可按夫妻共同财产处理?一般这种情况仍不能改变安置房为原被征收房屋所有人一方个人财产的性质。但以夫妻共同财产使原一方婚姻财产产生了增值，增值部分应认定为夫妻共同财产。

（四）存在其他共有人权利的拆迁房的处理

实务中，通常情况下，法院只能就离婚问题和范围明确的夫妻共同财产部分先行作出处理，而对涉及其他共有人权利的拆迁房屋的处理，可告知当事人另案起诉。

三、实务中人民法院认定拆迁安置房是否属于夫妻共同财产的角度

实践中，也有部分法官认为婚前个人房产基于人身专属性应认定为个人财产。我国法定夫妻财产制度是婚后所得共有制，以共有为原则，以个人所有为例外。判断是否具有个人财产属性，一方面，要看该财产是否与特定的人身相关联，是否具有专属性。另一方面，全面考虑财产的来源、时间、是否支付对价，是否做出贡献。安置房产是对婚前房产的补偿。根据拆迁条例产权调换的规定，取得的安置房产权，是对婚前房产的补偿，或者说是前一物权的权利延伸，安置房是原被拆迁房屋的所有权的转换形式。安置房产来源于婚前个人自建农房，具有鲜明的人身专属性，是对婚前个人自建农房的补偿，是前一物权的权利延伸，在配偶未支付对价，亦未做出过贡献之情形下，且在拆迁部门在拆迁安置未考虑配偶的人口因素，且双方未对夫妻财产以书面形式进行约定的情况下，并不因双方婚后共同管理和婚姻延续而转化为夫妻共同财产，而应认定为个人财产。

四、各地区案例

案例一 上海市浦东新区人民法院 （2020）沪0115民初1409号 马某某与刘某某离婚纠纷一审民事判决书

对于双方争议的问题，本院认为：一、海容路房屋和金晓路房屋的出售款。该两套房屋是原告婚前农村宅基地上房屋动迁后安置所得，动迁适用的是同等价值产权房屋调换，从动迁协议可见安置对象是原告，被告没有证据证明动迁中有被告的份额，本院生效法律文书（（2018）沪0115民初76837号，杨杨与马跃忠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书）也认定该两套房屋是原告的个人财产，故被告以夫妻共同财产为由主张两套房屋出售款的一半，缺乏依据，本院不予支持。

结论：若配偶不是安置对象，未享受拆迁利益，尽管房屋是在婚后取得，但是仍为个人婚前财产。

案例二 湖北省武汉市中级人民法院 （2016）鄂01民终104号 民事判决书

本院认为，对程某上诉主张位于武汉市汉阳区桥机嘉园8栋2单元801室建筑面积81.85平方米的房屋为夫妻共同财产应予分割的问题，因该房屋系肖某婚前所有的房屋拆迁后还建的动迁安置房，是肖某的婚前财产，虽然在双方婚姻关系存续期间取得，但系肖某的婚前财产转换而来，仍应为肖某的婚前财产。

结论：婚前个人房产拆迁，只是婚前个人房屋的所有权形式发生转变，但财产的性质没有发生变化，仍为夫妻一方个人财产。

案例三 上海市松江区人民法院 （2018）沪0117民初9129号民事判决书

本院认为，婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。本案中，首先，系争房屋系由原九亭镇朱泾浜村松联106号房屋动迁后异地安置建造取得，根据宅基地使用权审核表记载，原九亭镇朱泾浜村松联106号房屋宅基地使用权人为张某3、张引娣、张某2、徐某某、张某1，该房屋建造于原告与被告张某1结婚登记之前，故该房屋中属于被告张某1的权利份额应为被告张某1的个人财产。关于系争房屋的出资问题，虽然系争房屋建造于原告与被告张某1婚姻关系存续期间，但根据双方在庭审中的陈述，建造系争房屋共花费980,000元，其中683,300元来源于松联106号房屋动迁补偿款，余款300,000元左右全部由被告张某2、徐某某出资，故系争房屋中属于被告张某1的份额，也应为被告张某1的个人财产，不属于夫妻共同财产。

结论：本案从被拆迁房屋的建造时间（系婚前建造）以及建房的资金来源（资金来源与配偶无关）考虑，判定为个人财产。

综上，一方当事人婚前的个人房产拆迁，拆迁后，当事人才结婚的，若配偶没有享受到拆迁利益，也没有对被拆迁房屋的出资、翻新、装修等做出贡献，安置房屋应认为是当事人婚前房产物权的自然延伸，仍属于当事人的婚前个人财产。