大兴法院通报涉商品房消费者权利案件审理情况及典型案例
解除预售合同 消费者莫忽视按揭问题
为更好地维护消费者合法权益，促进房地产市场健康发展，北京市大兴区人民法院日前召开“涉商品房消费者权利案件审理情况及典型案例”新闻通报会，介绍该院近年来审理的涉商品房消费者权利案件基本情况和特点，以及针对商品房买卖纠纷案件常见问题推出的工作举措，并通过典型案例提示此类消费风险，以促进开发商自我规范，引导购房者理性维权。
在通报的一起案例中，消费者支付完全部房款、准备过户时，发现房屋因开发商的原因被查封，房主起诉要求解除，得到了法院支持。
2017年7月，丙某与某开发商签订了《北京市商品房预售合同》，约定丙某购买开发商预售的商品房一套，并委托开发商授权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，登记时间为丙某交清所需的资料及税费并办理完毕涉案房产交付使用手续之日起720日内。后丙某办理涉案房产网签手续并支付全部房款。2021年1月，丙某办理涉案商品房收房手续。
但此后丙某要求开发商办理权属登记时，才得知开发商因与某信托公司产生纠纷，涉案房屋于2022年7月被法院查封。丙某主张其已支付全部房款并实际占有该房屋，且非因其过错未办理过户手续，向法院提出案外人执行异议之诉，请求解除对涉案房产的查封措施。
大兴法院审理后认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，签订书面买卖合同、交付涉案房产的时间均在法院2022年7月查封涉案房产之前，在无其他证据证明涉案房产至今未办理过户登记系因丙某导致的前提下，丙某提出的案外人异议符合法律规定，法院予以支持。
开发商在建设中可能会采用借款或抵押担保等形式进行资金周转或融资，而商品房产权证的办理时间是可以通过合同进行约定的，消费者有时会忽视约定时间对其权利可能产生的影响，造成上述期间内因开发商资金原因导致房屋被查封或抵押。法官提示，为降低风险，消费者在签订商品房预售合同时，可与开发商进行协商，要求缩短办证周期，在双方合同对办证时间无约定时，法律规定预售的商品房应在房屋交付使用之日起90日内办理房屋权属证书。
同时，法官提示消费者在签订书面房屋买卖合同后，应当及时办理网签手续，还可依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定，按照约定向登记机构申请预告登记，以保障将来实现物权。
如出现房屋逾期交付或逾期办证的情形，消费者可敦促开发商履行义务，必要情况下提起诉讼。如果出现房屋被查封的情况，消费者可及时向法院提出书面执行异议，在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条的情形下，法院可以解除查封。
在会上通报的一起案例中，因地产公司没有按时交房，法院判决消费者与地产公司解除购房合同，与银行解除担保贷款合同，地产公司退还购房款、已偿还贷款本金并向银行支付未偿还贷款本金，同时支付违约金。
新京报记者了解到，甲某与某地产公司签订《北京市商品房预售合同》，约定甲某购买地产公司开发的房屋，同时甲某作为借款人、抵押人，地产公司作为保证人，某银行作为贷款人、抵押权人签订《个人购房借款/担保合同》，约定银行向甲某发放个人贷款，并就涉案房屋设定抵押。
此后甲某向地产公司支付了购房款，并按期偿还个人购房贷款。后因地产公司未按合同约定交付房屋，甲某与地产公司协商解除合同并签订书面协议，约定双方购房合同解除，地产公司将甲某支付的首付款以及已经偿还的贷款本金返还甲某，代替甲某偿还银行剩余贷款本金，并约定了逾期付款的违约责任。
后因地产公司未支付任何款项，甲某将地产公司起诉至法院，要求确认双方签订的《北京市商品房预售合同》解除，并解除甲某与银行签订的《个人购房借款/担保合同》，同时要求地产公司返还甲某购房首付款、支付已偿还贷款本金和违约金，并向银行支付未偿还的贷款本金。
大兴法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。甲某与地产公司协商一致解除《北京市商品房预售合同》，法院不持异议。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
现因甲某与地产公司的商品房预售合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故甲某与银行签订的《个人购房借款/担保合同》应当予以解除。
大兴法院对甲某主张的解除协议中所涉退还购房款、已偿还贷款本金并向银行支付未偿还贷款本金的诉讼请求予以支持，并依据协议约定，结合开发商的违约情况和甲某实际损失情况依法判处违约金。
在生活中，消费者购买预售的商品房经常采用按揭贷款的方式付款，此时，消费者既与房地产公司签订商品房预售合同，双方形成房屋买卖合同关系，同时又与银行签订抵押贷款合同，双方形成抵押借款关系。
如因开发商违约，导致消费者与开发商之间的商品房预售合同目的无法达到，或双方协商一致解除合同的，消费者容易忽视房屋按揭问题。部分消费者不知道两个合同可以一并处理，导致抵押贷款合同未及时解除，造成逾期还贷等问题。
法官提示，如果开发商违约导致消费者购房目的无法达到，消费者在起诉要求解除商品房预售合同的同时，可将银行列为第三人，一并要求解除抵押借款合同。消费者可根据双方合同约定或法律规定，要求开发商将收受的购房款本金和利息以及购房贷款分别返还消费者和银行。
新京报记者 张静姝
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