简单给大家看几张图吧,我觉得足够把还房贷这件事说清楚了。
下图是等额本金的还款过程:
蓝色是利息,绿色是本金
下图是等额本息的还款过程:
然后我单独比较了下这两种还款方式,每个月的月供里包含的「利息」,像这样:
由上图可知,其实两种方式的利息差别真不大。
正好最近有个球友打算贷款买房,他明确知道自己会置换,所以假设自己持有5~10年后就卖掉——根据这种情况,我们再算一遍两种还款方式,像这样:
蓝色柱子是等额本金,红色柱子是等额本息,黄线是两种方式的月供差额。
等额本金和等额本息最核心的差别,就是这条黄线!
我直接说结论了:
5年以后你卖房时,银行是不看利息的,只看你还欠着多少「本金」?
你当初选了等额本金,那卖房时欠银行的本金就少,但代价是月供还得多。
你当初选了等额本息,卖房时欠银行的本金多,但之前每个月还的月供也少。
我之前有些极端了,总说30年等额本息是最优解(现在依然这么认为),但确实没有考虑到个体差异——
二三线城市购房人的朴素想法:少欠银行一些,首付高点,利息少点。
而一线城市大部分购房人往往需要拼尽全力才能上车,需要极限操作。尤其很多普通家庭的娃,自己工作不错,收入还行,往往月供还好,主要是差首付,会努力多贷一些,所以很自然地,想把月供压低一些。
所以,两种方式,咱也别纠结谁最优了。
核心在于:你的月供压力大不大?
压力大!那就选月供少的等额本息。
无所谓!那选等额本金,每个月多还掉一些本金,毕竟更省钱(利息)。
最后还是再啰嗦一遍:
买房是决策,还贷是过程。
《金钱心理学》告诉我们:
要给过程留出冗余,这是安全边际。
塔勒布毒舌地告诉我们:
现在的最优解拉长来看可能脆弱不堪。
不要勉强,不要极限操作,不要为了身价而活!
人负债压力较大时,精神状态会天然地紧绷,很难松弛下来。
而松弛很重要,它可能是穿越周期最好的心态。
我最近就有个感慨:
22~45 岁大概是人这辈子还有心气战天斗地,人力资本还没严重贬值的阶段。
满打满算,也就 5 轮周期——青年 2 次,中年 3 次。
我22岁毕业,今年32岁,已经走完了青年的2轮周期。
还得继续走接下来中年的3轮。
周期上行时烈火烹油,周期下行时哀鸿遍野,人很难不受环境影响。
保持低负债,内心松弛,努力不让情绪和欲望接管大脑,才能让过去的知识和经验起作用,更从容地在周期中沉浮。