作者：杜川
楼市又迎重磅消息。
1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》(下称《意见》)，提出加强住房租赁信贷产品和服务模式创新；满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求；支持发放住房租赁经营性贷款等共计17项内容。
综合业内专家分析来看，《意见》以商业可持续为基本前提，建立健全住房租赁金融支持体系，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条措施，堪称住房租赁“金融17条”，这标志着我国住房租赁金融支持体系进一步完善。
重点支持自持物业
《意见》围绕支持住房租赁供给侧结构性改革，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，建立健全住房租赁金融支持体系等内容提出了基本原则和要求。
《意见》明确，金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。
此外，《意见》对自持物业的住房租赁企业支持力度较大。提出重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。金融支持住房租赁市场发展应坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业，促进其规模化、集约化经营，提升长期租赁住房的供给能力和运营水平。
招联金融首席研究员董希淼对第一财经表示，《意见》提出的措施，覆盖了对保障性租赁住房和市场化租赁住房的全面支持。对市场化长租房，在总结相关金融机构实践经验的基础上，给出较为明确的引导和规范。
董希淼认为，从长远看，应加快探索和发展房地产新的发展模式，坚持租购并举，大力发展长租房市场，推进保障性住房建设。商业银行、消费金融公司等金融机构要以此为契机，优化房地产金融业务结构，调整资源配置方向和重点，加快创新产品和服务，加大对住房租赁市场的支持和服务，进一步促进金融与房地产良性循环。
覆盖租赁住房项目全周期
值得注意的是，《意见》在加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面提出了多项具体举措。
从产品来看，《意见》提出了住房租赁信贷产品体系，包含住房租赁开发建设贷款、住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款等。
“覆盖了租赁住房项目的全周期。”中指研究院研究副总监徐跃进对第一财经表示。
比如，支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年，租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求。
此外，《意见》明确，稳步发展房地产投资信托基金。稳步推进房地产投资信托基金试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有运营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金份额交易流通，促进住房租赁企业长期稳定经营，防范短期炒作。
优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点，为利用各类建设用地(含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等)依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。
“未来住房租赁企业的融资渠道有望进一步拓宽，融资成本有望逐渐降低，项目和企业的持续发展能力将逐步增强。”徐跃进说。
董希淼建议，下一步，应采取更多的正向激励措施，推动金融机构进一步创新产品和服务，更好地满足住房租赁市场各类主体的需求。同时，应做好资金监控，防范利用住房租赁信贷产品套现。如明确借贷条件、申请方式，既要方便租客借贷，也要防止过度借贷，将借贷杠杆控制在合理水平。同时，要对沉淀在住房租赁企业的资金进行托管或集中存管，减少资金被挪用的可能。还要制定相应的操作规程，减少监管套利。
在徐跃进看来，“租购并举”是我国住房制度建设的重要目标之一，也是房地产业新发展模式的重要组成部分。《意见》进一步加强了对住房租赁市场的金融支持力度，有利于拓宽住房租赁企业的融资渠道，降低融资成本，使得租赁住房项目更能够“算得过来账”，从而提升住房租赁企业的投资运营积极性，促进住房租赁市场快速健康发展。
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