离婚约定“无偿居住”五年，房屋出租行不行

裁判要旨

民事调解书中确认离婚后房屋归女方所有，但由男方无偿居住使用五年中“无偿居住”，女方主张“无偿居住”仅限“居住”，男方不得将房屋出租；男方则主张其为儿子便利将房屋出租，用租金支付他处承租房屋的租金并不违反调解协议约定。法院认为，男方虽将房屋继续出租，但并非其恶意出租谋利，而是在方便子女就学的基础上，通过此种方式解决自己及子女的居住问题，故应视为其对房屋进行使用的方式调整并无不妥。女方所提取消男方对房屋居住使用权利的主张不予支持。

公号：私人财富管理师PWM

诉讼请求

女方一审诉讼请求：1.判令男方、月亮公关公司向女方支付2020年2月15日至今的房租（按照1.6万元/月的标准给付，暂计算至2022年6月15日为448000元）；2.判令取消男方居住使用北京市朝阳区某室的权利（实际系要求男方将房屋交还，由女方与月亮公关公司另行签订租赁合同，如该公司不同意，则该公司应立即腾房）；3.男方、月亮公关公司承担本案诉讼费。

一审查明

女方与男方原系夫妻关系，二人于2005年8月26日登记结婚，婚后生育一子罗某。2020年1月20日双方经法院调解离婚。（2020）京0101民初44号民事调解书中确认双方针对北京市朝阳区某室房屋约定：离婚后上述房屋归女方所有，但由男方无偿居住使用五年（自2020年3月1日至2025年3月1日）。上述民事调解书还对子女抚养、存款、有价证券、其他房产、车辆等财产进行了处理。

2016年2月5日男方曾与月亮公关公司签订《北京市房屋租赁合同》，将上述房屋出租给该公司，租期自2016年2月15日起至2017年2月14日，租金为1.4万元/月。上述合同到期后双方曾多次续租，并对租金适当增长。女方与男方离婚时，当时的租赁合同应于2020年2月14日到期，租金为1.6万元/月。2020年1月19日男方与月亮公关公司再次续租，约定租期自2020年2月15日起至2022年2月14日，租金仍为1.6万元/月。2021年11月24日女方出具声明，表示因男方只有居住权，没有卖出和出租的权利，故月亮公关公司将2021年11月19日至2022年1月18日期间的房租付给女方符合合同法的规定。

诉讼中，双方均认可涉案房屋系女方婚前购买，婚后曾共同还贷。根据房产证上登记的信息显示，该房屋曾进行过抵押登记，权利人为中国银行股份有限公司某支行，权利价值111万元，期限为2002年1月28日至2017年1月28日，2016年2月5日抵押登记注销。

另男方为了罗某就学便利，曾带其在朝阳区租房居住，后男方于2019年11月19日开始承租北京市朝阳区安新路某室房屋，每月租金1.2万元。双方均认可罗某曾与男方在上述房屋内居住，后罗某于2021年9月去美国读书，2022年6月6日回国。

一审判决

一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。

本案中，女方与男方于2020年1月20日在经法院调解离婚时约定离婚后涉案房屋归女方所有，但由男方无偿居住使用五年，而民法典于2021年1月1日起施行，其中有关居住权的相关规定系新增内容，故可以看出双方约定的“居住使用”的含义并非民法典中所规定的居住权。同时双方达成的调解协议系对解除婚姻关系、子女抚养、财产分割等问题一并进行处理的协议，其中涉案房屋归女方所有，男方享有五年居住使用的权利的协议内容系建立在上述问题整体处理的基础上，旨在解决其居住问题，同时也是双方对财产进行分割、利益平衡的结果。

涉案房屋于2016年2月15日起已由月亮公关公司承租，且女方亦应明知男方带子女在他处租房居住的情况，因此男方虽将涉案房屋继续出租，但并非其恶意出租谋利，而是在方便子女就学的基础上，通过此种方式解决自己及子女的居住问题，故应视为其对涉案房屋进行使用的方式调整。女方以此认为男方违反协议约定及民法典第三百六十九条的规定，主张男方、月亮公关公司给付其全部房租及取消男方对涉案房屋的居住使用权利的诉讼请求，一方面会造成双方原有财产分割方案未能执行，破坏双方对财产分割的利益平衡，另一方面也无法保障男方及子女的居住权利，故法院不予支持。

但需指出，双方于2020年1月20日解除婚姻关系，根据调解协议男方自2020年3月1日享有涉案房屋的居住使用权利，则女方主张的期间中2020年2月15日至2020年2月29日对应的房租应归女方所有。考虑到上述期间的房租月亮公关公司已向男方交纳，故其应向女方返还。

综上，一审法院判决：一、判决生效之日起七日内男方向女方给付2020年2月15日至2020年2月29日期间的租金8000元；二、驳回女方其他诉讼请求。

上诉意见

女方上诉事实及理由：1.调解书是女方、男方的真实意思表示，对其中“居住使用”约定的解释，应当以文义解释为准，即“居住使用”仅为“居住”的意思，并无“出租”的意思。2.离婚调解书中约定仅要求男方一人居住，且明确约定入住时间和搬离时间。但是男方不能出租。男方不能以不住在涉案房屋为由，将涉案房屋出租。离婚调解书协商约定的“居住使用”并非财产收益分配的平衡，仅限“居住”。3.月亮公关公司未查明房屋权属便与男方签订租赁合同，且在女方向其释明涉案房屋所有权后，仍不与女方签订租赁合同，继续无权占有涉案房屋，存在严重过错，应当承担连带责任。男方辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。我其他个人财产与本案无关，退租的安新路房租确实是1.2万，但为了孩子回国后的居住条件，我现在租住的房屋房租远高于1.6万元，不存在不当得利。月亮公关公司辩称，我司承租涉案房屋时女方与男方在婚姻关系存续期间，直到去年女方告知我方，我方才知道二人已经离婚。本案与我司无关，请求排除我司连带责任。

二审判决

二审法院审理中，女方提交男方作为出租人对外出租北京市东城区西革新里某号房屋和北京市朝阳区观筑庭园某房的收款收据及承租人证言，用以证明上述房屋租金实际由男方收取，男方因前述两套房产每年可以收到的房租高达242400元，其具有相应的经济实力，无需通过出租案涉房屋获得租金来支付其他房屋的租金。对此男方质证表示其案外房屋的租金收入与本案无关。女方另提交通过企查查查询的男方董监高投资任职及风险报告，证明男方对外投资、间接持股多家企业，具有相应的经济实力，无需通过出租案涉房屋获得租金来支付其他房屋。对此男方质证称不认可女方上述证据的证明目的，该报告与本案无关。月亮公关公司表示女方二审提交的证据均与其公司无关。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，本案中女方与男方争议焦点问题是双方在（2020）京0101民初44号民事调解书中确认离婚后涉案房屋归女方所有，但由男方无偿居住使用五年中“无偿居住”如何理解。女方主张“无偿居住”仅限“居住”，男方不得将涉案房屋出租。男方则主张其为罗某便利将涉案房屋出租，用租金支付他处承租房屋的租金并不违反调解协议约定。首先，双方达成调解协议的时间是2020年1月20日。上述时间点时本案涉案房屋仍处于出租给月亮公关公司的状态，且男方亦从2019年11月19日起与罗某在朝阳区租房居住。根据上述查明的事实，在双方达成离婚调解协议时女方应明知男方带子女在他处租房居住的情况。其次，从调解协议整体内容看，双方达成的调解协议不仅仅是针对本案涉案房屋处理，还包括对解除婚姻关系、子女抚养、以及包括涉案房屋在内的多套房屋分割等问题一并进行处理。男方对涉案房屋享有五年居住使用权利的协议内容系建立在上述问题整体处理的基础上，旨在解决男方居住问题，同时也是双方对财产进行分割、利益平衡的结果。综上，一审法院认定男方虽将涉案房屋继续出租，但并非其恶意出租谋利，而是在方便子女就学的基础上，通过此种方式解决自己及子女的居住问题，故应视为其对涉案房屋进行使用的方式调整并无不妥。女方所提取消男方对涉案房屋居住使用权利的上诉主张本院不予支持。女方所提要求男方、月亮公关公司给付其全部房租的上诉主张，女方与男方调解协议约定男方自2020年3月1日起享有涉案房屋的居住使用权利。因此2020年2月15日至2020年2月29日期间房租男方应向女方支付。综上所述，女方的上诉请求事实依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。（2022）京02民终14590号 居住权合同纠纷