首批公募REITs扩募成功上市 四大项目率先挂牌试水

作者： 张慧敏

随着首批基础设施REITs扩募顺利上市，我国公募REITs市场的发展又朝前迈了一步。

近期，包括博时蛇口产园REIT（180101）、红土创新盐田港(4.880, -0.05, -1.01%)REIT（180301）、华安张江光大REIT（508000）、中金普洛斯 REIT（508056）在内的4单REITs扩募项目分别在沪深交易所正式上市交易，成为我国首批扩募成功的基础设施公募REITs。

截至收盘，上述四只REITs均上涨，博时蛇口产园REIT涨2.62%，红土创新盐田港REIT涨1.93%，华安张江光大REIT涨2.22%，中金普洛斯REIT涨1.3%。

具体来看，蛇口产园REIT本次选取的扩募项目底层资产为深圳市招商局光明科技园内的“科技企业加速器二期项目”（下称“光明项目”），募集金额为12.44亿元，扩募之后的底层资产将增至两项。扩募招募说明书显示，光明项目包括研发办公和研发厂房，于2012年至2016年竣工并陆续正式运营，2020年~2022年，光明项目的平均出租率分别为91% 、97%、 97%；2020年~2022年，光明项目的年度净利润分别为2470.32万元、3619.69万元、 2287.02万元。

招商蛇口(13.280, -0.16, -1.19%)相关负责人对第一财经表示，博时蛇口产园REIT扩募成功上市，将助力招商蛇口在产业园赛道加速发展，本次扩募后，蛇口产园REIT打通了公募REITs的扩募通道，后续招商蛇口持有的园区资产有望陆续装入。

红土创新盐田港REIT本次扩募募集资金总额为4.15亿元，拟购入的基础设施项目与该基金首发时购入的基础设施项目同在一个区域，即深圳市盐田区盐田港综合保税区，邻近盐田港码头，名为“世纪物流园”。世纪物流园包括1座仓库（含配套办公及地下车库），收入来源主要为租金和服务费。截至2022年12月31日，世纪物流园项目的出租率为 100%，租赁主体为单一租户——深圳市通捷利物流有限公司（下称“通捷利物流”），通捷利物流由深圳市国资委间接持股55%。目前，通捷利物流已与世纪物流园签订租约，租至2027年到期。2021年、2022年，世纪物流园项目的净利润分别为1904.6万元、837.9万元。

普洛斯REIT本次扩募募集资金总额为 18.53亿元，拟购入3个基础设施资产，分别为普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园、普洛斯（重庆）城市配送物流中心。扩募之后，普洛斯REIT拥有的底层资产将达到10个。上述三个资产项目的估值共15.72亿元，主要租户包括头部第三方物流、跨境供应链及零售行业公司，截至 2022年12月31日，拟购入的基础设施资产平均出租率约87.46%。

不过，2020年~2022年普洛斯REIT上述3个拟购入项目公司存在亏损，合并口径净利润分别为-2280.84万元、-1936.41万元和-788.45万元，对此，扩募招募说明书显示，亏损主要由于部分项目在过去三年中存在分期建设的新完工部分，同时三年按成本法记投资性房地产，因而存在较大的折旧摊销。

张江REIT本次定向发售募集资金总额为15.53亿元，将购入位于上海市浦东新区的张润大厦。扩募招募书显示，张润大厦建筑面积6.05万平方米，土地用途为研发总部，评估价值14.76亿元。2018年6月，张润大厦建成并投入使用，2020年开始，其出租率一直维持在95%以上。张润大厦的租户主要为集成电路、先进制造、信息技术三大行业的企业，租赁合同期限以中长期为主，截至2022年12月31日，其租户数量有16个。今年5月，OPPO旗下的芯片公司哲库宣布解散，随后退租了其位于张润大厦的办公室，对于该退租事件导致的损失，此前张江REIT已发布公告称，租金损失差额将由原始权益人承担。2020年~2022年，张润大厦的净利润分别为2620.08万元、2695.92万元、2251.89万元。

2020年启动REITs试点以来，我国REITs市场发展迅速，截至目前，已上市的27只基础设施公募REITs募集资金超900亿元。近期，国家发改委和中国证监会分别发布通知，进一步拓宽基础设施REITs试点资产类型至消费基础设施，优化项目收益与规模准入要求，并明确提出加快推动首批扩募REITs项目落地。

扩募是国际成熟REITs市场非常重要的融资方式。以美国为例，2015年至2022年，美国REITs市场扩募单数为首发的20.72倍、扩募规模是首发规模的20.46倍。参考海外市场发展规律，我国基础设施REITs扩容扩募前景广阔，在政策规范和市场机制助推下，未来也将有更多数量、更多资产类型的基础设施REITs通过首发或扩募实现存量资产盘活和投融资良性循环。

“当REITs上市后，扩募是其发展扩张的首要选择。”此前，在一个关于REITs的论坛中，第一太平戴维斯深圳估值及专业顾问服务高级助理董事林劲松表示，对于一个优秀的管理人而言，要主动管理吸纳优质资产，从而提高其投资组合的多样性和整体质量，分散投资风险进而提高其市场竞争力和投资者回报，才能走出一条差异化的发展之道。林劲松也提及，我国REITs市场也正迎来首发与扩募双轮驱动的发展格局。